2016年12月9日金曜日

200.祝200回目! 内容は今週のメルマガでございます。

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


今回のブログで200回目の投稿になります!

ブログを始めた時は、ほぼ毎日のペースで更新していましたが

途中から週3、、、週2、、、、週1、、、そして1か月以上更新していない時期も

ありましたが、途中で辞めずになんとか200回目を迎えることができました。


最近は、月曜日・金曜日・日曜日の週3回ブログを更新しています。

変な拘りですが、月曜日と日曜日は普段の業務内容やセミナーなどの告知の内容で

金曜日は毎週配信しているメルマガの内容を投稿しています。


今日で、200回目とおめでたい内容を書こうと思いましたが

もう一度、変な拘りで本日、金曜日はメルマガの日なので

いつも通り、メルマガの投稿を。

毎週、メルマガも更新していますので、どうぞご覧くださいませ。

「大阪物件をポートフォリオに組み合わせる。4  


前回からの続きで

ようやく大阪物件をポートフォリオに組み合わせるお話しを。

ここ最近、大阪物件のお問い合わせや購入希望者が増えてきています。
大きな理由は東京と比べたときの利回り高さと地震などのリスクヘッジが
要因になっています。

まず、東京と比べたときの利回りの高さについてですが、
今現在、東京の価格上昇は頭打ちではないかとお客様からもよく質問を頂きますが
私自身は確かに以前に比べると取引件数が少なくなってきている傾向があり
一旦落ち着いてきているとは思っています。
中国人の爆買いのピークが過ぎて落ち着き感はあるものの、最近また株価が上がって
きており、トランプ効果次第ではまた不動産市場も好転する可能性があります。
世界的にみると、東京のキャップレートは5%代とまだまだ下がってもおかしくない
力をもっています。※キャップレートが下がると価格は上がります。

一方大阪では東京がネット利回り3~4%代の中、まだまだ5%代をキープしています。
その点でお客様は東京の価格がこれ以上上がると利回りが下がり本当にお金がある方ではないと東京物件を購入したとしても、毎月のインカムは少なく、今後価格が下がったときに売却できない不安があるようです。

利回りだけでは大阪の方が高いのは当たり前で、利回りが高い=良いではなく
利回りが高い=リスクが高い、そこにどれだけ私たち不動産のプロがリスクを軽減できるかによって、良くも悪くもできてしまうのです。リスクが高ければ高いほど、リターンは大きく、あとはそのリスクをいかに対応できるかが、今後大阪物件の面白いところです。

次回に続く。


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2016年12月5日月曜日

199.今週土曜日開催 セミナーのお知らせ

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


昨日は曽我部さんによるセミナーでした。

昨日のブログで書いています。


そして、今週10日(土)に大阪支社所属 山口さんによるセミナーを開催します。

山口智也


『不動産投資 安定収益メソッド 老後破綻は現実へ!あなたは大丈夫?』

日時:12月10日(土) 13時より受付

場所:CFネッツ大阪支社 

詳細:当社ホームページより


メソッドとは日本語で「方法」という意味らしいです。

安定収益方法てことですね。


12月は忘年会や仕事も忙しくなる月で、ご参加が難しいかもしれませんが

大阪支社では、このセミナーを持ちまして今年最後となっております。


現時点で、まだ空席ございます。

是非ご参加頂ければと思います。


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2016年12月4日日曜日

198.大阪開催、不動産投資セミナー 講師曽我部 

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


昨日は大阪支社開催でセミナーを行いました。



















講師は大阪支社所属 曽我部さんによる

【不動産投資のリスクを知り、しっかりとした「基礎」を身につける
聞いて得する 不動産投資の基本!】

今年、7月・10月・12月の3回行いましたが

昨日が今年最後の曽我部さんのセミナーになりました。


3時間の無料セミナーで、基礎というワードがテーマに入っていますが

銀行と不動産投資の関係性の話は

銀行員でも知らない内容で、いかに融資を引っ張るかではなく

自分にとって、また銀行によってどうなのか、という

今まで金利ばかり気にしていた方やフルローンが良いと思い込んでいた方に

とっては、勘違いに気づいていただいたのではないしょうか。


キーワードはローン定数(K%)です。

金利と期間によって求める定数で、融資額の割合は関係ありません。

K%が例えば5%で、借入額100万円の場合、年間返済額が5万円と

K%が6%の場合は6万円、、、、そういった感じです。


①金利が1%、20年 ②金利3%、30年

どちらがキャッシュフローがでるかというと、K%を比較するとわかります。

①K%=5.52%
②K%=5.06%

①の方が金利が低いため、知らない方は銀行に上記の提案されると

つい金利の低い方を選んでしまう方が多いかもしれませんが

キャッシュフローを多く求めている方にとっては②を選んだ方が良いということになります。

また、FCR(ネット利回り)とK%、CCR(自己資金の利回り)とK%の関係性もあります。

K%よりFCRの方が高ければレバレッジが効き、CCRはFCRより高くなります。

正のレバレッジの場合は現金で購入するより融資を利用し、レバレッジをかけることになり

自己資金利回りを高めます。


文章ではなかなかご理解、説明が難しいため

セミナーでは図や資料を用いてわかりやすく説明していますので

是非、セミナーにご参加頂ければと思います。


次回のセミナーは来週(10日)に山口がセミナーを行います。

まだ申し込み、間に合います。

是非、ご興味お持ち頂行けましたらご参加くださいませ。


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