Google+ Followers

2016年8月1日月曜日

181.第70回 メルマガ 「関西の地方物件について」   

みなさま、こんにちは。

大阪支社 北村でございます。

本日もクリックご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ


毎週、木曜日に更新・配信しているメルマガです。

今回のテーマは関西の地方物件について。

まだまだ、調査段階途中ではあります。

では、ご覧くださいませ!

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


今回は関西の地方物件について、少し考えてみました。

考えたというより、安易な考えで私自身、今の職場から通勤時間1時間以内で

家賃が半分になるのであればと思ったためである。(現在は通勤時間15分ほど)


職場は大阪駅周辺のビジネス街で、そこから1時間圏内ともなると

北は京都、西は神戸、東は奈良まで、ある程度他府県からでも十分に通えるのが

魅力です。関西は私鉄が発展しており急行や特急があり時間短縮できます。

そのためか、関西の住宅街は都心部より都心部から30~1時間圏内の自然があるところ

が好まれる傾向にあります。


実際に今の家と同等のグレードで通勤時間1時間圏内(兵庫県三田市)で調べるとみると、

意外な結果でしたが、賃貸だと相場が変わらない?むしろ高いくらいでした。

皆、考え方が同じなのか、急行が止まる駅で調べると都心の賃料と大きな差はありません

でした。

もともと、募集数が少ないこともあり、また1時間とほど良い距離のため

以外にもニーズがあるのかもしれません。


次に、売買で調べてみるとやはり土地値自体が安いのでそこは大阪市内に比べると

かなり安く感じました。地方で暮らすのであれば、賃貸ではなく購入したほうが

良いのか、まだしっかり調べていないため出口が出れるのかなど、地方の生活のリスク部

分も考慮し、引き続き考えていきたいと思います。


とりあえず、地方の急行停車駅は意外にも賃料が取れることに驚きました。

また、新たな発見があれば更新したいと思います


不動産投資 ブログランキングへ

2016年7月29日金曜日

180.入居前に漏水を発見! 緊急措置工事してきました。

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

本日もクリックご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ


明日から入居予定の物件があり、なんとなく普段そこまで漏水チェックをしないが

今回は嫌な感じがしたため、実施してみました。

漏水チェックって言っても、簡単な作業で水を出して漏れてないか

覗いたり、見たり、音を聞いたり、メーター見たりと。

そして、今回はお風呂に水を満タンにためて、流してみたところ、、、。

洋室まで水が漏れてしまいました、、、、。

昨日は漏水チェックして自分で水漏れを起こし、自分で後片付けと半日かけて作業。


でも、ポジティブな考えると入居してから水漏れした場合、宿泊先を確保したり

被害があった場合は損害費用などなど、入居前に発見できて良かったと思いながら

ふき取り作業をしていました。


明日入居のため、急ぎで緊急措置ができないか、工事会社を探し

なんとか、分譲会社のお抱え業者に依頼し、本日緊急措置してきました。

それもなんとなく、嫌な感じがしてましたが、工事会社の人が電話越しでもわかるほど

年配の方で、さすがにその人は来ないだろうと思ってましたが、

本日、現場に現れたのは78歳 現役?のおじいちゃんでした。

このように、どこが原因で漏れているのか、調べています。























後ろから懐中電灯で照らしています。

























緊急事態発生!

10分ほど、作業していたら息が上がっているなと思っていたら

工具をとるため立ち上がろうとした瞬間、よろこけてしまい、、、

なんとか、支えたので大事には至らなかったが、危なかった。

事故物件になられては困ると、おじいちゃんに「作業は私がするので、指示ください」と。

即決で、「じゃあ、潜ってホース3本あるから、その右のホースを、、、」と

そのまま約2時間、すべて指示をいただきながら?自分で緊急措置をしました。

今でも、なぜ自分がやらされたのか、不思議に思いますが

とりあえず、明日入居ができるまでは対応できたので、良しとしましょう。


部品が10日ほどで届くので、届いたらトラップを交換し完了という流れです。

この二日間、管理業務に時間をかけ過ぎましたがいい経験になりました。

でも、夏場の作業は大変ですね。 皆さま、水分補給はしっかりしましょう。



不動産投資 ブログランキングへ

2016年7月25日月曜日

179.今週のメルマガ第69回 「これから秋ごろまで法人契約が動く、期待」  

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

クリックご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ


毎週、書いているメルマガ。

気づけば、69回目になるのですね。

次回は70回目! 大阪支社に転勤してすぐに書き始めたため2年は経っているかと。


第69回目は、賃貸関連のお話しを。

では、ご覧くださいませ。


現在、大阪支社も少しずつ空室が減っているものの

まだ空室0、稼働率100%までは至らない現状です。

閑散期ともあって、案内はあるものの決めきれないことがしばしば。

一番の理由として、引っ越し時期が決まっていないため

いいのがあればという、とりあえず見に来た人が多い印象です。

この時期は他県からの移動が少ないため、仕方がないところですが

閑散期に無理に決めようと相場より安い賃料にしてしまうと、いつ退去するか

わからないため、ずっと安いままの賃料で借りられ、そこに他室も便乗すると

マンション全体の相場が下がる可能性があります。

実際に募集する際に、成約条件を調べるため直近で決まった条件を参考値にする

ことがあるため、少なからず影響してしまいます。


この時期だからこそ、頻繁に業者へ訪問営業しどういった人が探しているのか

どんな物件が決めやすいかを確認しています。

最近聞いた話では、これからの時期は法人契約が増えてくるため、

初期費用は高くても決まる可能性が高く、例えば礼金なしより礼金1~2か月にし

広告料をその分高くした方が業者としては良いなど。


この時期、タイミング悪く退去してしまったオーナー様には申し訳ありませんが

少し空室期間が延びたとしても賃料は落とさない考え方でいていただければ

売却時に良かったと思っていただけるかと思います。


引き続き、頑張っていきます。





不動産投資 ブログランキングへ

2016年7月15日金曜日

178.契約前の事前社内チェックについて (PM査定)

みなさま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


本日もクリックご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ


今日は朝から決済を1件行い、その後は終日事務所で事務作業。


当社の決まりで、何でも売ってもいいのではなく

各部署の社内チェックを無事通過し、契約に至ります。


管理部署では、PM査定といい、

家賃や賃貸ニーズの査定があります。

簡単にいうと、今入居している契約(賃料)ではなく、次回募集した際の賃料をベースにします。

世間では現況賃料・表面利回りで買っちゃう人もいますが

大切なのは、現況ではなく引き直し賃料です。


10年・20年住んでいる場合、現在の相場より高く入居している場合が多く

高く入居している賃料 = 表面利回りが高い理由で買ってしまうと

この方が退去した場合、長期で住んでいた分リフォーム費用がかかることが推測でき

また賃料も今より低くなり、大幅に収入が減る場合がよくあります。


そのため、当社では引き直し賃料をベースにシミュレーションを行います。

また、長く住んでいる場合はその分のリフォーム費を考え、購入時に価格交渉を行います。

契約前にPM査定があるため、リフォーム費分を考慮し査定賃料から逆算し

販売価格を決めることで価格間違い等のリスクは防げます。


PM査定の賃料設定はけっこう厳しめな結果がでるときもありますが

家賃を固く見た方が運用中、シミュレーションより数字が良くなることが多く

やはり、シミュレーションは複数のプラン(相場・固め・リフォームした場合など)

を作成するのもオススメです。


当社では、契約までにPM査定以外にもいろんなチェックがあります。

また、ほかのチェックについても書いて行こうかと思います。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年7月9日土曜日

177.満員御礼! 当社社長 倉橋セミナー

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

本日もクリック、ご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ


本日、当社代表 倉橋によるセミナーが大阪で開催されました。

満員御礼でございます! 有難うございます。





















普段の当社セミナーとはやはり切り口が違い、今後将来の経済の動向から

不動産は賃貸だけではなく、ほかにこういった手法やこういったものを駆使したらいいなど

3時間のセミナーでしたが、大変勉強になる濃い内容でございました。


社長のセミナーはちょこちょこと笑いのネタが入っており

毎度聞くたびにすごいなーと思ってしまいます。

セミナー内容だけではなく、プレゼン力も大変勉強になりました。

場数が違いますね(^_^;)


今回のセミナーで自分が経験した不動産投資についても話しており

唯一の後悔? 他にもっといい方法があった話もされており

その内容で展開されていき、最後はやっぱり三崎の告知へ(^_^.)


私は2年ほど三崎に行けていなく、今日のセミナーで初めて見るお店もありました。
 
ここ2年間で、何軒追加購入し、何店開業したのか。

やはりいつ見てもパワフルでした。


23日(土)は大阪支社 所属の曽我部さんがセミナーします。

まだ空席ございますので、ご興味ある方は是非ご参加くださいませ。

詳細はホームページまで。

明日開催予定のミニフィールドワークはお陰様で申込時点で満員になりました。

ありがとうございます。





不動産投資 ブログランキングへ

2016年7月2日土曜日

176.今月の大阪開催セミナー情報

みなさま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村でございます。

本日もクリック、ご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ


今月、大阪で開催するセミナー情報のお知らせです☆

今月のイベントも充実しています!久しぶりの代表 倉橋のセミナーもございます!


7月9日(土) 「今後の不動産投資、高まるニーズは」

セミナー講師: 代表 倉橋 隆行

詳細はホームページまで



7月10日(日) ミニフィールドワーク (区分)

セミナー講師: 大阪支社 北村 ・ 山口

詳細はホームページまで

残り席わずかです。ご興味ある方はお早めにご予約ください。



7月23日(土) 「聞いて得する 不動産投資の基本」

セミナー講師: 大阪支社 曽我部

詳細はホームページまで

セミナー終了後、懇親会を予定しています。是非、こちらもご参加ください。



7月24日(日) 個別相談会

個別担当: 鎌倉本店 山内 他大阪支社スタッフ

詳細はホームページまで

5組限定です。鎌倉本店より山内が来阪します。



今月も盛りだくさんなセミナー内容になっております。

代表のセミナーも開催するので、是非ご参加くださいませ。

フィールドワークに個別相談と、初めての方も追加で購入の方も

現在の大阪の市場を再確認する良い機会と思います。

心よりお待ち申し上げます。



不動産投資 ブログランキングへ

2016年7月1日金曜日

175.一等地の面白い物件がザクザク入ってきました。

みなさま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

本日もクリック、ご協力宜しくお願い致します。


不動産投資 ブログランキングへ


普段からレインズ等、市場の物件を仕入れることはあまりなく

基本的に、物上げ業者の仕入具合によって紹介できる件数が変動しています。


今日は何かあったのか、物上げ業者から水面下情報がたくさん入ってきました。

1社からではなく、複数の業者より面白そうな都心一等地物件ばかり。

表参道・目黒駅前・勝どき等、すべて当社のお客様に紹介できそうな物件ばかりで

早速、資料作成し目黒の物件を紹介したところ

たまたま、出張で東京にいたらしく、これから見てきます!と

見て頂いている最中に、次に表参道の物件が入ってきて

そのまま表参道もでました!と伝えると、こちらも興味を持って頂き

どちらかを購入検討されており、結果待ちの状態です。


少し前まで、超一等地の物件は売主も強気で売りにださなかったのが

イギリスのEU離脱の影響か、都心部の物件が動いてきました。

あくまで推測ですが、、、。


まだ、金融機関の状況もすぐには条件変更をする様子はなさそうなので

ある意味買い時かもしれませんね。

とりあえず、まとまるように進めていきたいと思います!



不動産投資 ブログランキングへ