2014年12月27日土曜日

68.今年も残り4日です。 年末のご挨拶

みなさま、こんにちは!
シーエフネッツ大阪支社 北村です。

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今年も残りあと4日になりました。
早いものですねーー。

弊社の年末休暇は、12月29日~1月7日までお休み頂きます。
事務所に電話すると私の携帯に転送されますので、
お急ぎの方は事務所に連絡してもらえればと思います。

大阪支社に異動になりもうすぐ、8か月になります。
ようやく、関西弁の違和感がなくなってきました!!笑

今年は、大阪支社に異動によりまた新たな方にお会いできました。
関西のオーナー様は暖かく、面白く、大変お世話になりました。

初めてのことが多く、来年からより効率よく業務できると思います。
大阪特有の大阪ルールもようやく慣れてきましたので(^○^)

今年はセミナーデュー、そしてこのブログも今年から始めました。
7月から始め、現在5000アクセスを頂いています。

ブログ見てますと声をかけていただくこともあり、忙しいときも頑張って更新しようと
思っていてますが、、、、すみません、最近更新できてませんでした!!

来年はしっかり更新できるよう頑張ります!



今年は、このブログが最後となると思いますので、

みなさま、今年は大変お世話になりました。

よいお年を。






2014年12月26日金曜日

67.システムの小林さん 来阪

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実は、年末のあいさつの内容で一度ブログを書いたのですがやめました(^_^.)

明日、また更新します!!


本日は、大阪支社に珍しいスタッフが来てくれました!























写真を撮ろうとしたら 『 顔NGだから!! 』ということで、、、
こんな写真になりました。

顔が隠れているので、誰だかわからないと思いますが
弊社のシステムエンジニア。
ネット環境やシステムを構築し業務の効率をよくして頂いています。

営業職ではないので、大阪には滅多に来ないのですが
今回は別件で大阪に用があり、事務所に寄ってくれました!

来るなり、曽我部さんはパソコンの修理をお願いし直して頂いてました。
私のパソコンも先日交換してもらったところで、大変効率アップできています(^_^)

今日で仕事納めの方が多いので、もしかすると新幹線満席かもしれないのに
19時近くまで修理して頂き、ありがとうございました。

次、来るときはゆっくりしてください(^○^)



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2014年12月20日土曜日

66.牧野の貸家 募集から1週間で契約になりました!!

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先日、ブログで書いた牧野の貸家が募集した日に申し込みが入り
本日、無事契約締結しました!!

募集から1週間ほどで決まり私もオーナー様もバタバタでした(^_^.)
私は東京出張があり、オーナー様は海外出張があり連絡が取りづらい中
なんとか締結出来ました!

二人とも年明けから3月までに決まればと考え、募集時は高めの賃料設定で
徐々に条件変えながらと思ってましたのですぐに決まり嬉しいような複雑な気持ちです(*^_^*)

管理受託したてで、過去のデータも調査もしていなかったので申込入ってから
オーナー様に聞いたり現地に確認をしたりと、、、、。

おまけに家具の残置物もあり、撤去する暇がなく仲介業者に協力してもらったりと
みんなでまとめた契約になったと思います!

とりあえず、無事トラブルもなく決まって一安心です。

ここ最近は賃貸の動きも年末にかけ少しは落ち着いてきたと思いますが
南港の部屋も決まり、あと残り1室(退去前)になりました!

来年の3月には、空室0室になりそうです・・・。
なくなったら寂しいので、出てほしいような出てほしくないような複雑な気持ちです!笑


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2014年12月15日月曜日

65.昨日はミニフィールドワークでした。

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昨日は、毎月1回開催している「ミニフィールドワーク」でした。

車(7人乗り)で1日で4~5件、スタッフと一緒に物件を見るツアーになっています。























物件の説明はもちろんですが、数字に見方(FCR・CCR・DCRなど、指標について)
物件の見るポイントなど大変勉強できる内容になっています。

何よりオーナー様同士の情報交流の場になっています。

自分が持っている物件の話やこれから買いたい物件について、
またこれから始める方はすでに持っている人に実際もってどうなのかなどなど
普段できないお話をされています。

同じセミナーを東京でも大阪でもやったことがありますが
やはり大阪のお客様はよく喋ります!笑

ストレートに。
「築年数、間取り、価格はいいけど立地があかんわーー!」
そんな自由なセミナーでございます(^_^.)

その場で、感想や気になることをその場で聞けます。

お陰様で毎回、人気のセミナーになっています。
定員オーバーでお断りすることもございます。

来年1月のフィールドワークはまだ未定です。

決まり次第、ホームページにアップしますので
ご興味ある方は是非、ご参加ください!



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2014年12月13日土曜日

64.明日の準備!ミニフィールドワーク

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本日は、月に一度のミニフィールドワーク(MFW)の資料作成準備をしています。

私の仕事は、賃料査定がメインですが
5~6件の査定を行うのはなかなか大変です。

また大阪の物件はなぜか、1棟マンションでも各部屋の間取り・広さが微妙に違っていたり
隣はトイレバス別でこの部屋は一緒などちょこちょこ変更しています(-_-;)

また1階に店舗があるが、登記簿上倉庫であったり、建済証がなかったりと
融資不可物件も多いですね!


査定をやっていると、最寄駅・広さ・構造・設備でだいたいの賃料相場がわかりますが
より細かく調べると、ここからここまでは良いとか、こっちの出口はダメとか
いろいろ細かすぎます、、、、('_')

やはりそういう時は業者に聞くのが1番参考になりますが
いきなり知らない業者に行っても相手もしてくれません(ー_ー)!!

「賃貸のことはよくわからないのでー」って
平気でフランチャイズ系の賃貸屋が言いますからー。


とりあえず、まだあと一人くらいは席があったと思います!!
急遽参加希望の方は、ご連絡ください!


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2014年12月12日金曜日

63.最近、寒くなりましたね。あと、忘年会シーズンですねー

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ここ最近、急に寒くなりましたね。
みなさま、体調崩さないようにご注意してください(+o+)


今週、約8年ぶりに通天閣に行ってきました!!






















通天閣の近くに売り物件を預かったため、写真撮影と現地調査に行ってきました。

まだ通天閣に登ったことはありませんし近くの本場の串カツも食べたことありません(^_^.)

大阪人なのに、なんかすみませんー。

休日、串カツでも食べに行こうかと思います。




そして今週の月・火曜日は東京に出張でした。
月曜日の午前中は決済で、午後からは東京でお付き合いある業者の忘年会でした。

宿泊先は月極倶楽部の浅草にあるマンスリーホテルに泊まりました!


なんと、、、、
ホテルからでるとすぐにスカイツリーが見えます!!






















1週間でタワーばかり見ている気がしますー。笑



今年大阪に戻ってきて、シーエフネッツ所属として初の忘年会シーズン。
まだ、会社関係の忘年会のお誘いはありません、、、、。
同級生の忘年会が増えただけです。

忘年会といえば、、、
明日は、弊社開催の忘年会がございます!
http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/index.html#2014bounenkai

約100名ほどオーナー様が参加して頂くとのことで大変ありがとうございます。

ただ、大阪支社のスタッフは参加できませんが、、、、
みなさま、来年も良い年になりますようたくさん飲んで楽しんでくださいませ!!!


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2014年12月5日金曜日

62.管理受託予定の物件調査に行ってきました!

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本日は、枚方市にある1戸建ての賃貸募集の準備のため行ってきました。

もともとは、依頼者の実家で今は誰も住まなくなったため貸し出します。

築は約50年ほどのレトロ物件です。間取りも昔ながら畳つなぎです。

味があっていい感じでした。





















今回の募集目的は大がかりにリフォームはせず、原状回復がメインになっています。

その分、家賃は高望みできませんが、
今回の目的の相続対策や税金面でいい投資になるのではないかと思います。

レトロ感があるおしゃれな家に見えませんか?(^○^)


奥にあるタンス? が可愛いですね!!
昔のものですが、1周まわって今風な感じです笑
レトロ家具が好きな方はそのまま使用できます。(残置物)

写真でこんなお洒落風に撮ってみました(^_^.)






















オーナー様に、
「このタンス、入居者さんがいらないって言ったらどうします?」と聞くと
捨てるよということで、、、、

捨てるのであれば、私がもらいます!!

とりあえず、1番手で押えました(^_^.)
入居さんがいらないことを願います!!

来週くらいから部屋の方は募集開始しますので、ご興味ある方はご連絡ください!


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2014年11月30日日曜日

61.本日は大阪開催!社長と保立先生のセミナーでした。

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本日は、大阪開催の相続セミナーで
弊社代表 倉橋と銀座タックス 税理士 保立先生の2部セミナーでした。

大阪は雨で、天候の悪い中たくさんの方がご参加いただきました!
ありがとうございます。

1部目は、保立先生による相続税改定や実例も交えながらわかりやすいセミナーでした。















後ろから見てましたが、みなさんけっこうメモしていました。
メモ用紙1枚は配布していましたが、足らなくなった方がいたくらい
無料セミナーとして、価値あるセミナーだと思います!!


そして、2部目は弊社代表 倉橋です。

倉橋節、炸裂の笑いあり内容たっぷりのセミナーでした!

税制の詳しい話は、保立先生が話し不動産を利用した実例相続対策を
社長が話す形で大変わかりやすかったと思います!

社長のセミナーは、毎回笑いがあって私もついつい仕事を忘れ聞き入ってしまいます(+o+)















本日のセミナーアンケートで、レジュメがほしかったとの声が多く
無料セミナーの場合レジュメなしですが、今回のセミナーは有料で
レジュメを配布したほうがいいと思いました!

また大阪で開催して頂ければとおもいます。



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2014年11月27日木曜日

60.月末、嬉しいことに忙しくなりました!

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今月も残り4日。月末は毎度忙しくバタバタしています。

曽我部さんは昨日からCPMの最終試験のため東京にいっています!
終日一人ぼっちです。

決してサボってはいませんので!!笑

今日も朝からバタバタです(-_-;)
久しぶりに東京で付き合いのある業者から大阪のワンルーム情報を頂き
早速、下見に行ってきました!

買取業者にも査定依頼を出したところ、満額で買い付けを頂いたにも関わらず
私のお客様で買い付け頂いたら優先してくれるそうです(*^_^*)

買取業者も仲がいいところで、いくらで再販するか聞いたら3割乗っけて市場にだすそうで
何とも有難いお話です。

現況でFCR7.5%もあるので、3割乗っけても売れるのでしょう。

また、別件で先ほど都内の物件に買付を頂きました!

紹介して頂いた業者の決算の兼ね合いもあり
何とか月内で契約してほしいとのことで、今急いで契約の準備をしています(+o+)

決算セールで、安くなっているので何とかまとめたいと思います!!

順調にいけば、明日の夜に東京へ向かいます。

今月も今年もあと少し頑張ります!!!


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2014年11月24日月曜日

59.パソコンが新しくなりました!!

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パソコンが新しくなりました(^○^)
起動も早くなり、前のパソコンよりサクサク動きます!

ありがとうございます!!

ただ、パスワードを自動でログインしていたサイトなどのパスワードがわからなくなり
困っています(-_-;)


明日は定休日ですが、売却物件の決済のため
午前中だけ出社予定です。

2件同時売却で、ネガティブな理由での売却でないため喜びたいところですが
管理が2件同時になくなるのは寂しくも思います('_')

お客様の希望のため、仕方がありませんのできっちり送り出したいと思います!!


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2014年11月23日日曜日

58.昨日セミナーを行いました! 『ワンルーム、一棟 どっちがいいの?』

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昨日は、大阪開催のセミナーでコメンテーターとして参加しました。

木内副社長が司会進行役として、1棟とワンルームどちらがいいのかを
各お題について曽我部さんと私で話す形式のセミナーです。

トーク形式のため、事前の打合せは全くせず。(打合せをすると面白みがかける理由で)
しかし、少しは打合せした方が良かったかも、、笑


一棟側を曽我部さん、ワンルーム側を私が話すと思っていましたが、
いざ、セミナーが始まり、

木内さん 「このお題について、曽我部さんどうですか。」と振ると

曽我部さん「一棟は・・・・・。ワンルームは・・・・・ですね!!」

両方のことを言ってしまう(-_-;)

そのあと、私に振られても 「いや、、もう言われちゃいました(*_*)」しか言えないー

まあ、なんとかかぶらないようにPMの話も交えながら話をしたりと
セミナー自体は良かったと思います。

その後、反省会も含めた飲み会で今後の大阪支社について
木内副社長と話し合いました。

人事異動などはありませんが、少し仕組みを変えていく予定です。
具体的な内容はブログでは言えませんが、きっといい方向に行くと思います!



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2014年11月21日金曜日

57.広告料のすごさにハマリそうです。

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タイトルでだいたい想像つくかもしれませんが、
現在、賃貸募集しているお部屋が工事中にもかかわらず
本日申込が入りました。

最近、以前のブログでも大阪支社管理の物件が売却による管理解約が増えていると
言いましたが、今回も賃貸が決まったら売却ということで
賃料を少し高く設定し、高く売ろうと考え広告料を多く付けました。

まだ条件を変更して1週間ほどなので、ひょっとして設定条件をミスしたのではないかと
少し不安になりましたが、同額ではトイレ別の部屋やグレードが高いお部屋が成約しています。

やはり、広告料の力なのでしょう。

普段は、そこまで高く広告料を設定することはありませんが
こんなに早くまた相場より高く決まるのであれば、どんどん出したくなりますね笑

しかし!

私がどんどん高くし、周りに浸透してしまって広告料の相場が高くなる可能性も、、、
結果、オーナー様の首を締めることになる、、、

今回だけ、売却のこともあるので許してください!

普段は相場通りに募集図面や原状回復で差別化しています。

ハマらないように気をつけます!


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2014年11月20日木曜日

56.土地活用の現地視察

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本日は、大阪市内で200坪の土地の有効活用の調査のため現地視察に行きました。
(相続対策でマンションを建設検討をしています。)

駅を降り、周辺をウロウロとどんな建物があるのか見ながら歩いて行きました。

駅前周辺

駅前周辺

































アパート、戸建て住宅、ファミリーマンション、単身向けマンション
その他商業施設やお店やスーパーなど調査してきました。

感想として、駅自体も大きな駅ではなく
周辺は戸建てが多く賃貸需要として少し不安も感じました。


ただ、今回の目的は相続対策のためキャッシュ・フローも大切ですが
子どもたちまで相続する前提で長く持ち続ける目的のため
長く戦えるようなプランが必要とのことでPMとして提案させて頂く予定です。


対象の土地は現在駐車場で利用されています。
横がスーパー、前が市営住宅のため駐車場として需要はありそうです。
角地に面しており交通量は多いわけではないですが、ひと通りはそこそこありました。


































現地視察中、土地が広く角地に面しており、テナントも借りてもらえるのではないかと思い
早速、弊社グループ会社の日本テナントサービスに店舗やコンビニなどで利用してもらえないか
検討してもらうよう依頼しました。

30年後のことを考えると賃貸のみのプランより1階にテナント、上が住居として利用できれば
リスクヘッジが出来、より安全な運営が出来ると思います!!

まだまだプランが決まるまで時間が掛かりそうですが、
ベストな方法を考えていきたいと思います!


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2014年11月15日土曜日

55.久しぶりの更新ですみません!!

みなさま、こんにちは!
約10日ぶりの更新で申し訳ございません!

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バタバタしておりまして、、、、(^_^;)
セミナーや東京出張、売却準備、賃貸関連等
大阪、東京を行き来していたらこんなことになりました(-_-;)

明日は大阪でミニフィールドワーク (1棟物件)が開催されます!

本日は、家賃査定や明日の資料作成をやっておりました。

大変有り難く、満員でお断りしなければいけないほどの反響でございます。
ありがとうございます。

夕方頃、お断りした方が急遽事務所にお越しなり、
明日もしキャンセルの方がいたら連絡ほしいとのことで
もしいたらすぐにご連絡させて頂きます。

後ろから車でついって行っていいですか。と言われてしまい、、、。
大変申し訳無いことをしたと思いました(*_*)

後ろから車でくる場合は無料なので、是非と言いたいところですが
早いもの勝ちなので早く予約を宜しくお願いします!!

では、明日からまた定期的に更新できるように頑張りますので
みなさま、今後とも宜しくお願い致します。
※明日、懇親会あったら更新しません。笑




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2014年11月3日月曜日

54.南港物件の清掃に行ってきました。

みなさま、こんにちは!

シー・エフ・ネッツ大阪支社 北村でございます。

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最近、大阪の管理物件が売却による管理解約が増えてきて
いいような、なんというか複雑な感じです。笑

大阪の管理数を増やす目的で来たものの減っていっています(T_T)

もちろん、資産の組み換えやキャピタル確定で出口取るなど
良い面で売却理由なので売却のお手伝いもさせて頂いています。

このブログをみた方から売りたいと殺到されるとちょっと困りますが、、、、(^_^;)



今大阪の空室物件も順調に決まっています。

ただ、1件少し空きそうな物件があり、本日室内の確認と清掃で行ってきました。

その物件は、以前にもブログでご紹介した南港のファミリー物件で
初めは強気で募集しており、今年中に決めるスケジュールで計画しています。

決して、うちのスタッフの物件だからと手を抜いている訳ではございません!!笑
ご理解ください!



今まで平日に行っており、気付かなかったのですが、
土日は物件近くのインテックス大阪でイベントが頻繁に行われているらしく
今日は、ペット博が行われていたようです。










そのため満員電車&ペット持ち込みの方で
私は動物アレルギー持ちなので、かなり苦痛でした。目が痒くなります、、、。


夕方に行ったので、帰宅ラッシュと思い、こんな人が多かったらすぐ決まるぞなんか
思ったらみなさん、物件と反対側に行くのですぐに勘違いだと思いました(-_-;)


やっぱりもう少しかかりそうです、、、、。


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2014年11月2日日曜日

53.大阪も価格上昇するかもしれません!!

みなさま、こんんちは。
シーエフネッツ 北村です。


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昨日、無事大阪に戻ってきました。

いつもエスカレーターでどっちに乗ったらいいかわからなくなります(-_-;)
大阪は右で東京は左!!





















昨日は、剱持さんと呉山さんが大阪で出版セミナーをやっていて
本当は懇親会に参加する予定でしたが
戻る時間が遅くなり、また疲れもあってそのまま帰宅しました。

すみません。(^_^;)

呉山さんは本日も大阪で個別相談があり、話をしましたが
また東京の物件価格が上がっていると言っていました(*_*)

その影響は大阪でも少しではありますが影響してきていると思います。



先日、空室物件で現在賃貸募集中のワンルームがあり、
オーナー様から売り依頼ではなく買い取り業者よりこの価格で買い取りたいと連絡がありました。

おそらく、レインズや一般に出すと、買い取り金額より下回ると思います。

買い取り業者はそこから利益を乗せて売るのですが
その価格で買い取って大丈夫なのかと心配です(*_*)

仮に買い取り価格から利益を乗っけて売れるのであれば
大阪も勢いつくかもしれませんね!!

オーナー様が買った価格の200%アップの価格で売ることになりますからね、、、、



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2014年10月30日木曜日

52.明日から東京出張に行きます。

みなさま、こんにちは!
シーエフネッツ 大阪支社北村です!

本日もクリック宜しくお願いします(*_*)


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明日から東京で急遽仕事が出来たのでいってきます。

月末はほとんど東京にいっている気がします(^_^;)

まだまだ、売上の半分以上は首都圏絡みの案件が多いため
仕方ありませんが、私と曽我部さんの出張期間を合わすと
おそらく月の3分の1は東京にいてるような、、、、。

今日も曽我部さんは決済で東京にいっており、さっき戻ってきました。


今回はS銀行での決済で、関西在住の買主様が都内の物件を購入でした。

S銀行大阪支店を利用して都内の融資実行は今回が初めてで

面談、金消までは大阪で決済は売主様が都内在住のため東京で決済でしたが

今回は買主様は東京に行かずに決済できました。 
※事前に司法書士の手続き完了等が必要です。

以前までは、面談・金消、決済と最低2回は買主様は東京に行かないと行けなかったので

平日に休みを取ることが難しい方も負担が減るので利用しやすくなったと思います。


そこで思ったのは、私達も行かなくても決済できるのではないかと、、、、

実際、今回2件の内1件は売主様も売主仲介も来ていなかったそうで、
銀行と司法書士と曽我部さんのみ。

売主の本人確認も以前に済ませておけば、
当日誰もいなくてもお金の移動はできるということです。


ただ、その場合売主や売主仲介とも一度も合わないので電話のみの対応で
トラブルを招きやすい点や万が一決済中、不備があった時対応できない等
デメリットもあります。

まあ、今までどおり東京に行くでしょうね(T_T)


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