49.前回の続き~ 関西・大阪の3点ユニットの改善策

みなさま、こんにちは!
シーエフネッツ大阪支社 北村でございます。


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さて、前回の続きの話

大阪の3点ユニット物件の空室対策として私なりに思ったことがありました。


【大阪の市場】
・トイレとお風呂別が主流になっている。
・30㎡以上、1DKタイプが人気である。
・上記条件で都心部(キタエリア・ミナミエリア) 6万円で以内で借りられる。

【東京の市場】
3点ユニット、16㎡前後、ミニキッチとよくあるマンションの間取りで
家賃帯は5.5~6.5万円が多く、主に学生や新社会人が住むイメージです。

仮に年収300万の新社会人が住む場合
年収に対して毎月の家賃返済は2~3割で月々5~7,5万円が目安になります。

そのため、3点ユニットの物件もターゲット層が明確で学生など需要があがるような
フリーレントの条件やインターネットを使い放題など若者向けに提案することで
長期空室リスクを軽減しやすいです。

大阪の場合は、
東京に比べるとグレードが高いマンションが6万円以内で借りられるため
3点ユニットタイプは家賃下落や長期空室なる場合が高くなります。

また同類物件が多く、仲介会社に優先的に紹介して頂くよう広告料が多くなる傾向があります。


リフォームでトイレとお風呂を別にするという方法もありますが
予算60~100万円ほどかかります。

部屋が広い場合は改善しやすいのですが、6帖しかない場合工事すると5帖ほどになり
結局のところあまり改善できなかったことも、、、、。


そこで、現状のまま空室率を改善する方法として

アメリカ人や欧州の方を得意とする業者の開拓をしよう」と思いました(^^)

《理由として》
・3点ユニットタイプに懸念がない。

・日本の入学時期と違い、留学生の入学時期は10月の大学があるため
 閑散期をカバーできる。

・大学生だと4年間住む可能性が高い。

・コミュニティーがあり、友人などの紹介やリピート率が高い。

・比較的、優等な人が多い。※なんとなくです。笑


実は、東京にいた時はこのような業者を開拓していました。
新宿にある会社でそこの社長とは、とあるトラブルから仲良くなり今でも東京に行くときは
食事をする仲で、閑散期などあと決まりづらい物件など何度か助けて頂いたこともありました。

あくまでも、海外の方をピンポイントで狙うのではなく多様面から注目してもらことで
早期契約につながりやすくなると思います。

早速、その社長より関西の海外専門会社を紹介して頂いたので
開拓していきたいと思います!!


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