2014年10月30日木曜日

52.明日から東京出張に行きます。

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明日から東京で急遽仕事が出来たのでいってきます。

月末はほとんど東京にいっている気がします(^_^;)

まだまだ、売上の半分以上は首都圏絡みの案件が多いため
仕方ありませんが、私と曽我部さんの出張期間を合わすと
おそらく月の3分の1は東京にいてるような、、、、。

今日も曽我部さんは決済で東京にいっており、さっき戻ってきました。


今回はS銀行での決済で、関西在住の買主様が都内の物件を購入でした。

S銀行大阪支店を利用して都内の融資実行は今回が初めてで

面談、金消までは大阪で決済は売主様が都内在住のため東京で決済でしたが

今回は買主様は東京に行かずに決済できました。 
※事前に司法書士の手続き完了等が必要です。

以前までは、面談・金消、決済と最低2回は買主様は東京に行かないと行けなかったので

平日に休みを取ることが難しい方も負担が減るので利用しやすくなったと思います。


そこで思ったのは、私達も行かなくても決済できるのではないかと、、、、

実際、今回2件の内1件は売主様も売主仲介も来ていなかったそうで、
銀行と司法書士と曽我部さんのみ。

売主の本人確認も以前に済ませておけば、
当日誰もいなくてもお金の移動はできるということです。


ただ、その場合売主や売主仲介とも一度も合わないので電話のみの対応で
トラブルを招きやすい点や万が一決済中、不備があった時対応できない等
デメリットもあります。

まあ、今までどおり東京に行くでしょうね(T_T)


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2014年10月26日日曜日

51.昨日は猪俣GMセミナー。今日は終日個別相談day!

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以前のブログでなんと記念すべき掲載50回目だったのですが
すっかり忘れておりました(^_^;)

次は100回目を目指して日々、頑張ってブログ続けていきたいと思います(*_*)


昨日は、弊社 猪俣GMによる初心者向け?のセミナーでございました!
(内容は不動産に関わらず経済まで幅広く)

















2時間の無料セミナーでしたが、情報たっぷりの8カテゴリーでした。
残り15分でまだ4カテゴリー目のときは大丈夫かと、少し心配になりましたが
さすが、猪俣さんです! 10分オーバーしましたがサービス精神たっぷりのセミナーでした(*_*)笑


セミナーあとは、猪俣さんオススメのお店につれていって頂き、
たくさん飲み、たくさん食べました(^_^;)
大阪育ちの私より路地裏に詳しくてびっくりです(T_T)


そして本日は1日 個別dayでした。
猪俣さん、目当てに5組の方がお越しいただき
ここでは詳しくは書けませんが、法人化やすでに法人にした方の今後の運営など
難易度高いコンサルでした。私も勉強になりました。

次は11月8日(土)、大阪支社で猪俣GMの個別dayを設けましたので
ご興味ある方はホームページ等ご連絡お待ちしております。
※残り少ないので、ご希望の方はご連絡早い方が良いかと思います。

10月もあと残りわずか、月末はまた東京に出張予定になりそうです、、、。



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2014年10月24日金曜日

50.大阪支社セミナー情報 

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明日は、猪俣GMによる不動産投資入門セミナーがございます。
詳細はホームページより

一部切り取ってみました!

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

不動産投資にうまい話はありません。不動産投資は、知識をつけた分、そして経験を積んだ分、そして投資家本人がリスクをとった分だけ、それに応じたリターンを得ることができるようになっています。
今回は、初めて不動産投資を始める方向けに、まず始めに理解しておいてほしい事柄をセミナーにしました。深く理解することが難しい不動産投資の理論を、図を多く用いて解りやすくなるよう工夫しました。
ぜひこの機会にご参加ください。

【図解不動産投資入門の魅力とは!】
・講師を務める猪俣のポートフォリオまで公開しちゃう!
・難しい不動産投資の理論を、図を用いた解説で理解できる!
・レバレッジとはいったい何か?図でどのように考えたらいいか?
・実際に物件のオーナーになった時のイメージが湧くようになる!
・物件の購入時~売却時まで、不動産投資の全体像をつかむことができる!
・アベノミクスでの不動産投資、オリンピック開催をどう読むか?!

【こんな方におすすめ!】
・とにかく不動産投資を早く始めたい方
・不動産投資を始めたいけれど、なかなか初めの一歩を踏み出せない方
・業者に騙されたりカモにされたりすることが怖くて、セミナーの参加を躊躇している方
・すでに不動産投資を始めているが、もう一度基礎的な部分を整理し、知識の穴を埋めたい方


セミナー内容を見ると面白そうな内容満載ですね!

アベノミクスでの不動産投資、オリンピック開催をどう読むか?!

よくお客様に質問を頂くので、猪俣GMはどう読むのか私も気になります。笑


今回は無料で開催していますので、当日もし来たいなと思った方は事前にご連絡ください。

(あと数席、空きございます。)



では、明日はセミナーのお手伝い予定のため
みなさまにお会いできること、楽しみしております!!


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2014年10月23日木曜日

49.前回の続き~ 関西・大阪の3点ユニットの改善策

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さて、前回の続きの話

大阪の3点ユニット物件の空室対策として私なりに思ったことがありました。


【大阪の市場】
・トイレとお風呂別が主流になっている。
・30㎡以上、1DKタイプが人気である。
・上記条件で都心部(キタエリア・ミナミエリア) 6万円で以内で借りられる。

【東京の市場】
3点ユニット、16㎡前後、ミニキッチとよくあるマンションの間取りで
家賃帯は5.5~6.5万円が多く、主に学生や新社会人が住むイメージです。

仮に年収300万の新社会人が住む場合
年収に対して毎月の家賃返済は2~3割で月々5~7,5万円が目安になります。

そのため、3点ユニットの物件もターゲット層が明確で学生など需要があがるような
フリーレントの条件やインターネットを使い放題など若者向けに提案することで
長期空室リスクを軽減しやすいです。

大阪の場合は、
東京に比べるとグレードが高いマンションが6万円以内で借りられるため
3点ユニットタイプは家賃下落や長期空室なる場合が高くなります。

また同類物件が多く、仲介会社に優先的に紹介して頂くよう広告料が多くなる傾向があります。


リフォームでトイレとお風呂を別にするという方法もありますが
予算60~100万円ほどかかります。

部屋が広い場合は改善しやすいのですが、6帖しかない場合工事すると5帖ほどになり
結局のところあまり改善できなかったことも、、、、。


そこで、現状のまま空室率を改善する方法として

アメリカ人や欧州の方を得意とする業者の開拓をしよう」と思いました(^^)

《理由として》
・3点ユニットタイプに懸念がない。

・日本の入学時期と違い、留学生の入学時期は10月の大学があるため
 閑散期をカバーできる。

・大学生だと4年間住む可能性が高い。

・コミュニティーがあり、友人などの紹介やリピート率が高い。

・比較的、優等な人が多い。※なんとなくです。笑


実は、東京にいた時はこのような業者を開拓していました。
新宿にある会社でそこの社長とは、とあるトラブルから仲良くなり今でも東京に行くときは
食事をする仲で、閑散期などあと決まりづらい物件など何度か助けて頂いたこともありました。

あくまでも、海外の方をピンポイントで狙うのではなく多様面から注目してもらことで
早期契約につながりやすくなると思います。

早速、その社長より関西の海外専門会社を紹介して頂いたので
開拓していきたいと思います!!


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2014年10月20日月曜日

48.またひとつ空室が埋まりました!

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先週、申込があり無事審査も通過し
今週金曜日に契約予定になりました(^^)

本日、契約書作成と入居者変更届けを取りに管理人室に行きました。

そこで、管理人の世間話につかまりましたーー
狭い部屋で一人でいるせいか人がきたら話したくなる気持ちもわかりますが
私は書類を頂きたいだけなので世間話に30分も付き合う気はありません!笑

毎回、きた業者に話しかけているためか、
最近の当物件の賃貸状況や当物件の客付けのコツとか教えてくれました。 

管理人さんの話では
ここは空くと1月~3月まで空くことがある。
3点ユニットだから苦戦する。
早期に決めるならお客さんに1ヶ月、業者に2ヶ月は付けないといけない。
1月になれば埋まっていく。

管理人の話を聞くと、苦戦する物件のイメージになるが
今回は空室期間1,5ヶ月くらい、広告料も1ヶ月でフリーレントはつけていないので
私の中ではそんなに苦戦物件のイメージはありません!

なんとなく、そんな話を聞いて今回比較的良い条件(現在5室空室のうち1番家賃が高い)
で成約になった原因を考えると。

・今回の賃借人予定者は海外の方(アジア系ではなく欧州の方)。
海外の方は3点ユニットが主流のためマイナスにならなかった。

・原状回復で床を白系のフロアタイルに貼り替えたことで他室と差別化ができた。

その2点がうまく契約につながったのではないかと思いました。

東京にいた時、3点ユニットタイプのお部屋を多く客付けしましたが
学生や単身の社会人の方は6万円前後で探される方が多く
本当はトイレとお風呂別に住みたいが、そうなると6万円ではないため
3点ユニットで出来るだけ都心で住みたい方が多い印象でした。
需要と供給のバランスが取れていました。

だが、大阪は都心でもトイレ・バス別で6万円以内でも全然住めるため
あえて3点ユニットに住む割合が少なく、人気が落ちどんどん家賃を安くしないと
決まらなくなっています。

そこで、改善策として、、、、

すみません(T_T) 
長くなるので次回のブログでお伝えします!!

















2014年10月19日日曜日

47.久しぶりの再会!

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本日、宅建試験受けられた方、お疲れ様でしたー
なんか、今年は難しかったみたいで、、、、。
でも、気にせずに!周りも解けていないので、大丈夫ですよ!

19時から鎌倉本部で祝賀会が行う予定ですが
私は大阪から祝わせて頂きます!

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最近少しずつ順位が上がってきました(^^)


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今日、昼休みある業者に立ち寄りました。
そこは弊社大阪支社と同じビルの2階にあります。

ある業者とは、私と同期だった元CFネッツのスタッフが働いております。
エスカレーターの前にお店があり、ガラス張りのためちょこちょこ覗いています、笑


今日はその人だけだったので事務所にお邪魔しました(^_^;)

業種は同じく不動産業ですが、その会社は海外不動産を得意とする会社で
海外不動産業者の中では良心的で海外版のCFネッツみたいな、、、、

わかりづらい例えで申し訳ございません!

最近セミナーも始めたらしく、ちょっと聞かせてっと言ったら
特別、私だけにセミナーをしてくれました。

海外不動産はあまり詳しくなかったので、へー。と思うことが多く
投資家の方は日本のみならず海外にも視野を広げている方も多いと思うので
今後、知識としてちょくちょく勉強させてもらいたいなと思います!

なぜ、日本の不動産がいいのか。海外ではなぜダメなのか。
その反対も理解した上でお客様に提案できればなと思いました。

ブログに写真を載せていいと聞くとNGがでたのでアップはできませんが
元気にしていました!名前も書けないので、誰かわからないかもしれませんが(-_-;)

私のブログもこっそり見てくれてたらしく、
嬉しいような恥ずかしいような複雑な気持ちです!

そこの会社も東京に本社を構え、大阪はその人と事務員の二人と
弊社大阪支社と環境が似ているので、今後も会社は違うがお互い頑張っていきたいなと
勝手に思っております。

お菓子美味しくいただきました。
ありがとう!





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2014年10月18日土曜日

46.明日は宅建の試験日。

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こんな大きいタイプがあったのですね(^_^;)
初めて知りましたーー。



さて、明日はいよいよ宅建の試験がございます。

受験されるみなさま、頑張ってください!!
陰ながら応援しています。


私はシーエフネッツに入社してから取得しましたが
働きながら取得するのはなかなか大変だった思い出があります。

やはり、学生のうちにとるべきでした(--)

弊社では宅建持ってて当たり前と言われていますが
世の中では持っていないで業務している人はけっこういます。


以前、新宿の業者さんで
                ・ ・ ・
礼金と広告料を相殺していいですか。

相殺(そうさい) を 「そうさつ」と言っていました。。。。

そうさつでもニュアンスで理解はできましたが、
やっぱり注意をした方がいいと思い、角が立たないように教えてあげました!!

今でも仲いい業者で何かわからないことがあると連絡がきます(^_^;


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2014年10月17日金曜日

45.体調管理は大切です!

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昨日、一昨日と定休日でした。

おそらく、弊社の休みが火曜・水曜日と思っている方が多いのか
ブログのアクセス数が火曜日更新したのに少なく
反対に木曜日更新していませんが多くなっていました。


毎日更新するとアクセス数は上がると思いますが、
いい年した男性の休日の過ごし方に興味ありますか??笑
(他のスタッフの方は休日もブログネタを探してアップしているのでスゴイと思いますね!)


話は変わって。

本日のタイトルでもあります、体調管理について。
自慢ではないですが今のところ、体調不良で会社を休んだことはありません!

決して風邪を引いたことがないかというと嘘になりますが、
なぜか休日の日に限って体調を崩し、出勤日の朝には回復するようになっています(^_^;)


現在、大阪支社は私と曽我部さんの二人でやっているので、
どちらかが休むと負担が片方にいってしまうのでより気をつけております。

ただ、、、曽我部さんは昨日ぎっくり腰になったらしく大変でした、、、(T_T)笑
でも、仕事にはしっかり来ています!!

私が「今日は家で安静にした方がいいんじゃないですか」といっても
銀行に提出書類を今日中にしないといけないから、とか言って頑張っていましたが
同じ体制で座っていると痛むらしく、途中からイライラしていました(-_-;)笑

プリントアウトしてコピー機まで行くのも、お爺ちゃんみたいに腰を曲げながら取りに行くので
何度か私が取り手渡しておりました。


私はぎっくり腰になったことがないので、どれくらい痛いのかわかりませんが
見ている限り辛そうでした(^_^;) 


お昼に接骨院に行った効果か今はしっかり歩けています!


明日は朝から案内があるのに大丈夫なんでしょうか。。。。


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2014年10月14日火曜日

44.空室対策強化!業者訪問!

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今週は祝日の関係で水曜日と木曜日が定休になっています。

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本日は、現在空室の物件の清掃とセットアップの補充をしてきました。

空室状態が続くと虫や排水管から臭いが上がってくるので清掃しなくてはいけません!

今回はまだ期間も短いので特に変化はなかったので、スリッパと消臭剤の補充をしておきました(^^)

清掃後は近隣業者にも訪問してきました。(難波と梅田)
難波hips フリーフォールがあったはずなんだが、、、


梅田に行ったらYANMAR本社がほぼ完成していました。
YANMAR本社の後ろに母校が建ちます。一等地。












































あまり正直に書くとまずい部分があるかもしれませんが、
オーナー様に家賃や条件変更をお願いするときはまず、出来るだけ頑張ったけど
うまく結果がでないので変更してほしいといつも提案しています。

中には、何もせず決まらないので家賃さげますという方もいるので、、、、、。


業者訪問の話の中で話題になった共通点は5社中5社が
広告料を上げれば決まると思います。との言葉でした(^_^;)

バックが増えると営業マンのやる気や紹介する順位が上がるので早期に成約できる
可能性は高くなりますが、私的はあまり広告料で吊るのは好みません、、、、。

広告料で吊ることで、半ば無理やり押し込む形になり早期で退去する可能性やトラブルになる可能性が高くなると思っていました。

ただ、ここは大阪です!

業者いわく値切るのが当たり前の文化で、平気で仲介手数料も値切ってくるため
最低10万円以上の手数料が確保できないと割りに合わないため案内自体しないそうです(*_*)

たしかに、半日案内で時間を費やし審査書類を要請したり
何かと事務手続きして手数料が数万円だと厳しいですよね。

訪問した業者の方から物件の紹介するかしないかの見極め方法も教えてもらいました。
図面帯の右下に広告料の記載箇所があることが多いのですが、右下部分のみしか見ずに
パラパラパラとめくり2ヶ月以上のところで手をとめ、その図面を横において
またパラパラパラの繰り返し。。。(-_-;)

現実は厳しいですねーー笑


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2014年10月13日月曜日

43.台風接近中?!

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今日は朝から台風に備え、事務所で作業しておりました。

賃貸募集中の図面を編集したり、新規に募集開始の準備をしたり、
ワンルームに買付送ったりと、、、、。

今回の台風は相当強いとのことで、
JRは16時以降運休すると発表したくらいです。
私はJR利用者なので今日は私鉄で遠回りして帰ります(*_*)
















ただ、1日事務所の窓から何度か外みてもそんなに強い風なのかと思うくらい普通でした。

おそらく、今日の晩から威力が増すと思いますので関西在住の方はお気をつけ下さい!

あと、関東の方も(^^) けっこう関東のお客様や東京支社・鎌倉本部の方も見てくれているので。笑

明日も雨なので下見や撮影などは休み明けまとめて行います!


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2014年10月12日日曜日

42.PM査定のため、現地視察・業者訪問。

みなさま、こんにちは。


大阪は今晩から天気が荒れて14日のかけて台風が強くなるらしいです(-_-;)
みなさま、ご注意ください!!

私は、14日も仕事だと思います、、、、、。
地下鉄なので、おそらく停まることはないと思います。

ただ、2日間は外出は控えないと行けないので、
急遽本日、契約予定になりそうな1棟アパートの現地確認と周辺業者へ訪問してきました。

























レインズ上の成約・募集条件でおおまかな相場はわかりますが
実際、日当たりや周辺施設や雰囲気などはやはり現地に行かないとわかりません。

日当たりによっては、特にファミリー物件では家賃に大きく影響します。
周辺もスーパーやコンビニなどネットでも調べれますが、
道路の交通量や騒音など行かない気づかないこともあります。

現地最寄り駅から物件まで歩いて行くことも大切だと思います。
歩きながら、自分が生活するイメージで周辺を歩くと物件の見方も変わります。

いろいろ思ったことを最後確かめる上でも近隣の業者にヒアリングをします。

よくあることですが、5社いけば5社とも家賃査定額も言っていることも多少違います。
なので、1社だけで判断せずまた数多く聞きすぎるのもあまりよくないので5社ほどがいいかと。
正直、テキトーに答えてくる営業マンもいるので、、、、(T_T)

取引したことのある業者・担当者に聞くことが無難です!

これからより忙しくなりそうです(^^)

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2014年10月11日土曜日

41.東京にまた行ってきました。 アパート仕入れ強化中!

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昨日は、決済の立会のため東京に行ってきました。

まだまだ、大阪と東京の仕事の割合は東京の方が多いので
何かと東京出張がございます。

大阪にいながら東京の業者や東京の物件の仕入れをしていると、、、、
嬉しいような何ていうか、複雑な気持ちです(^_^;)笑


最近、曽我部さんはアパートの仕入れ(関西)を強化しています。
業者訪問など営業活動のおかげで水面下の情報も増えてきています。

近々契約締結が出来る日も近いかもしれません!

アパートが増えると私も忙しくなるので、有り難いです(^^)
早く大阪だけで忙しくなるよう、曽我部さんと頑張っていきますので
今後とも宜しくお願いします。


あと、今週の休みの日にMARUZEN&ジュンク堂書店 梅田店に行きました。
安藤忠雄さんが設計されたようです。
大阪に戻って初めて行きましたが、いつもは北新地のジュンク堂に行っていましたが
こちらの方が品揃えなどいいので、次からはここに決めました(^_^)















なんと、置いてありましたよ! 
ワンルーム投資 プロの流儀。
ちょうど、目線部分の真ん中に置いていたので
売れ行き商品かもしれませんね!










2014年10月6日月曜日

40.昨日は大阪 ミニフィールドワークでした。

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現地で物件の説明中です。
以前からのブログでご紹介してた「ミニフィールドワーク」が
無事終わりました。

台風前で天候が不安でしたが、
無事晴れてフィールドワーク日和になりました。

今回は、新築・築浅1棟物件を5つご用意し
4名のお客様と一緒に周りました。

物件を見れるイベントは月1回のミニフィールドワークしかございません!
現地で気になる点をその場でスタッフに聞いたり、踏切近くや線路近くの物件の音や振動も現地で確認できるのも
このイベントの醍醐味だと思います。

またお客様同士でこの物件は良いとか良くないなどお話したり、すでに弊社から購入して頂いて、運営している方のお話を聞けたりお客様同士で楽しまれていました。

やっぱり関西の方は賑やかでした(^^)笑






















セミナー後、お客様と懇親会を行いました。
最近の金融機関の状況や今日の物件の感想、今所有している物件の話など
大変盛り上がりました!ここでは書けない内容も。。。。笑


このブログを見て頂いている方が意外に多いことを知って
嬉しい半分変なこと書いていなかったか心配になりました(T_T)

昨日は、お酒飲んだのであえて更新しませんでしたーー笑


ご多忙の中参加して頂きまして、有難うございました。
また来月もございますので、是非ご参加くださいませ!


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2014年10月4日土曜日

39.明日の準備 下見

みなさま、こんにちは!
大阪支社 北村です!

昨日のブログに続き
本日は明日のミニフィールドワークでご紹介する物件の下見に行ってきました。

築浅物件や新築物件とさまざまです!
まだ、ここでは詳しくはお話できないので明日のフィルドワーク後
物件の感想等、報告したいと思います!!

でも、少しだけ、、、、(^_^;)



















なかなか良さそうです!
ボリューム感あるアパートで価格も、、、、、。


では、また明日ご期待くださいませ。

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2014年10月3日金曜日

38.今週の日曜日は大阪ミニフィールドワークでございます!

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株式会社シーエフネッツ大阪支社 北村でございます。


最近、ブログランキングが下がってきているのが気になっています、、、。笑

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本日は、今週日曜日のミニフィールドワークの準備をしていました。

今回は普段と違い「1棟」ミニフィールドワークを予定しております!

※10/5(日)はお陰様で満員御礼でございます。ありがとうございます。
今後のスケジュール⇒ミニフィールドワークスケジュール







関西の1棟物件は、水面下で取引されることが多く、
レインズ(業者間のみ閲覧可能なサイト)に新着情報がでるのは
1週間で1つでるかくらいではないでしょうか。


そんな環境の中、なんと日曜日は今のところ4件は紹介出来る予定です。
直前まで仕入れるのでまだ増える可能性もあります(^^)

仕入れは曽我部さんがやっています。 曽我部さん頑張れーーー!!

私は、今回は仕入れずPMの立場として物件のチェック担当です。
現在の家賃は適正か、また10年後の値下がりはどれくらいなのか、
需要エリアか供給エリアなのかなど、調査しています。

弊社の物件は、PMチェックがありチェックが通過しないと売ってはいけないルールがあります。

お客様にとっては安心できるシステムなのですが
実際の現場では、売買担当は高い家賃査定を望み
PM側は安定な投資ができるように家賃を固くみたいという
両者のぶつかりがございます(^_^;)

私は売買も管理も行うのでお互いの気持ちがわかります。
大阪の物件を紹介する場合、私自身でPMチェックするので
売買担当とPM担当が同一になったときは心の中で二人の自分がぶつかっています(-_-;)

固めに家賃を見て合わなければ価格交渉で踏ん張る!
でもなかなか現実は厳しいです。。。。。

スキルをつけて家賃を高く決めれるようになるか、業者の交流を深めて水面下の良い物件を
仕入れるなど日々頑張っております!!

それでは、日曜日ご参加の方はどうぞ楽しみにお待ちください










2014年10月2日木曜日

37.新刊発売のお知らせ 【ワンルーム投資 プロの流儀】

みなさま、こんにちは!

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本日は、新刊の告知をさせて頂きます!

弊社スタッフ4名が書き、倉橋社長が監修しようやく完成した本がでます!!

それは、、、、

【ワンルーム投資 プロの流儀】

















第1段が好評だったため、第2段になります。


今回の著書は、弊社スタッフでも社歴が長く経験豊富な4名!

剱持、吉田、平山、呉山が日々の経験から書いております。

まだ本が完成する前の事前チェック?の時に盗み見しましたが

実務で私たちが気をつけるポイントをわかりやすく書いており私も勉強になる本でした。

反対にここまで書いていいのかと思うところもありますが、、、(*_*)笑


弊社の紹介する物件はこの本を読んで頂ければより安心出来ると思います。


発売日は10月10日からです。
10,11日、Amazonで購入すると特典がついているそうです!

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出版記念セミナーも開催されます!!

大阪での出版セミナーは11月1日です。
関西の方は是非お越しいただければと思います(^^)

宜しくお願いします。