2016年1月31日日曜日

121.昨日はミニフィールドワークでした!

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昨日は、ミニフィールドワークを開催しました。

スタッフは、私と鎌倉本店の山内と一緒に回りましたが

この組み合わせは初ということもあり、ちょっと仕入を頑張ってみました(^_^.)笑


1週間前から仕入をしてましたが、やはり良い物件は足が早いです!

昨日の時点で紹介した物件は、結局前日・当日に仕入れたばかりの物件ばかりで

事前に下見した物件は役にたたず、、、、。


そして、1日経って朝確認すると昨日仕入れたばかりの物件は

昨夜に買付が入ったらしく終了していた物件もありました。


今回の大阪1Rミニフィールドワークは、東京・横浜と違い大阪ならではのセミナーにしようと

思っていたので、あえて築浅系・築古系・ファミリータイプを混ぜ混ぜに入れるように仕入を

しました。 

いいのがあれば、戸建も入れようかと思いましたが、戸建はなかなかないですね(T_T)


セミナー中、運転しながら自己紹介してと急に振られ、全くコメントを考えていませんでしたが

「私は、社員の中で唯一、自分で仕入、買ってもらい、空室になれば自分で賃貸付し、

そのまま管理まで一連の流れをすべて自分で行うため、バリューアップや出口など

いろんな可能性を試せます。その分、プレッシャーも大きいですがやりがいも大きいです。

大阪ならではのスタイルなので、是非検討ください。」 と。


全くコメントを考えずに話をした内容なので、本音でお話しさせて頂いたと思っています。

東京・横浜にはない、大阪ならではの戦略。


4月になれば、山口さんも戻ってくるので今年は管理受託に力を入れようと思います。

次回のミニフィールワークセミナーは、2月27日(土)

1棟のセミナーになっていますので、ご注意ください。

1Rのセミナーは今のところ、次回開催は未定になっております。

興味ある方は、当社ホームページより宜しくお願いします。





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2016年1月29日金曜日

120.明日は大阪支社開催のミニフィールドワークです!

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明日は大阪支社開催のミニフィールドワークを開催します!

今、準備真っ最中でバタバタしています(*_*)


1週間前から準備が出来ればいいのですが、

良い物件は足が早いのでいつも前日や当日の準備になってしまいます。


大阪物件のレインズの更新件数は東京に比べ圧倒的に少ないので

MFWに用意しなければならない5~6件を当日までに揃えることは容易ではありません。
※MFW:ミニフィールドワーク

当日の朝に念のため、まだあるか確認しますが、

昨日まであったのに、朝確認したら買付が入っていたこともしばしば、、、。


今現在は6物件は用意できています!!

ただ、この時点で良さそうな物件は6件とも大阪市内で

明日、もしかすると2時間くらいで回り終わるかもしれません(^_^;)

明日、もう一度仕入れてみますが、ない場合はご了承くださいませ<m(__)m>




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2016年1月28日木曜日

119.結果良ければすべて良し!!

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昨日、一昨日は定休日でブログ更新はお休みしていましたが

月末の定休日ともあって休まずお仕事をやっていました。

その仕事は、、、、、

前回のブログの対応です!


簡単な流れとして。

27日(水)に入居希望。

25日(月) 22時の時点で審査は通っていないが契約書を作成。

26日(火) 定休日だが、無理を言って審査をしてもらう。
       審査通過が19時

この時点で、審査が通過し契約書も出来ていて

あとは、契約金を27日(水)中に着金できれば、契約を締結するだけに

27日(水) 着金確認し、契約締結予定!


だがしかし、当日振り込んで頂いたと思っていた契約金が先方の伝達ミスで

振り込めてなかったようで、、、、

14時ごろに確認の電話で発覚(T_T)


このままでは、本日中に着金がとれず契約日の変更・入居日変更をしなければならず、、、、。

ここまで何とかギリギリで進んできて、ここまで来たらもう安心だと思い気が抜けてしまったのか

最後、午前中に確認の電話をしとけばと、、、、。


そこからはまた仲介会社と電話で喧嘩ですよ!!笑

ブログでは汚い言葉だらけで詳細は載せれませんが

結果、契約はなかったことになり(ー_ー)!!


そして、今日は朝から契約金の返金や契約書の処理など

午前中にやっていたら、、、、、。

なんと、昨日付で着金確認が出来ていました!!!!!!

なぜか、昨日付でいけてました(^○^)

関○アーバンさんが頑張ってくれたのかは定かではありませんが。


そのことを伝えると、

「どうします? 仲直りしませんか?」と

私も 「いろいろごめんね。契約しょうか」

一度、喧嘩離れはしたものの仲直りし無事契約できました(^_^;)

 
ただ、今回は初めからいろいろ揉めた契約でしたが、私の経験上

共同仲介のためお互い、お客さんを有利にするためぶつかるのはよくある話で

ぶつかったあとの対応次第で、良い関係性を築ける仲になっていることが多いと思います。

今回の業者もまた取引し、次も揉めてやりたいと思います!





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2016年1月25日月曜日

118.私に当たらないで!!

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月末は毎度、バタバタしています。

今日はまだ会社にいます! 現在22時 (ー_ー)!!

普段はもっと早く帰っておりますので、ご心配なく!

反対にこんな遅くまで仕事をしていると珍しく思われるくらいなので。笑



今日、こんな時間まで何をしているのかというと賃貸の契約書を作成していました。

それが、まだ入居者審査を通過していない、まとまるか微妙な契約です(+o+)

今月27日に入居を希望している方で、申込自体は1週間前にもらっていたのですが、

審査が難航し、未だ通過していません、、、、。


入居日が間近で焦る気持ちは分かりますが、仲介会社さん私に八つ当たりはやめてください!笑

審査早く通せ!と私に言われましても、審査をしているのは審査課で

私は審査について何の権限もございません!

しまいには、あなた使えないと言われ、嘘ついていると言われ、信用できないとも言われ、、、。


直接審査課と話させてください!というので、どうぞお好きに。

そしたら、5分後くらいに 「審査課に電話も繋いでもらえなかった。」とまたご立腹でした。笑

だから、初めから審査課は同じ会社だけど管轄が違うからこっちが頑張っても意味がないって

何度も説明したのに聞いてくれず(-_-;)

でも、結果気持ちをわかってくれたようで謝ってももらい、今は

お互い目指す先(部屋を決める)は一緒なので協力して27日に入居できればなと思います!!




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2016年1月24日日曜日

117.関西人は普通に喋るだけでクレーマーです。笑

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タイトルで気分悪くした関西人の方、ごめんなさい。

私も関西人なので、お許しください(^_^.)笑


今日の出来事で、東京のスタッフより関西の方よりクレームがあり

「東京人は信用ならん!」と言われたそうで、なぜかこっちで対応することに、、、。

進行中の案件でまだ詳細は書けないため、過去に解決済みのお話でも。


私がまだ東京PMとして賃貸・管理の業務をしていた時のお話しで

空室募集のお部屋に申し込みが入り、無事契約が終わり鍵渡しも完了し

スムーズに契約までは終えたのですが、入居後仲介業者より連絡がありまして。

入居者の自称彼氏さんからクレームが入っていると、

その内容は、案内時に2口ガスコンロをあとで設置されると聞いていたが

まだ設置されていないという内容でした。


私は、???


2口コンロ設置可とは書いてますが、つけるとは一言も書いてませんが、、、。

仲介業者のミスで誤った情報を伝えてしまい、間違いを訂正し謝ったそうですが

入居者の彼はかなり怒っており、収拾がつかいない状況とのことで。

その自称彼氏は関西人で、標準語営業マンは言葉の暴力で参ってしまい、

助けを求め、私に「オーナー様負担でつけてもらえませんか」とお願いの連絡でした。


すみません!私も関西人なので。

「お宅のミスでしょ? 自分でどうにかしてくださいよ。こっちが責任とるのは筋が違いますよ!」と

標準語営業マンは、まさか東京で関西人に板挟みされるとは想像もしてなかったでしょうね(^_^.)笑

また、良く似たことを言われたでしょう。

誠意見せてもらえませんかと。笑


でも、過去に数件客付してもらったことあるお店で今後も付き合っていたい業者だったので

ここは、私の方でやるだけやってみますよと伝え

いざ、 『 関西人 VS 関西人 』 の交渉へ


長くなったので、また次回でも書きます。






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2016年1月23日土曜日

116.昨日も物件配信しまして、今回も多数のお問い合わせ有難うございます! 価値勘の違い

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一昨日に続き、昨日も物件配信をしました。

今回もまた多数のお問い合わせ有難うございます。

今まで、あまり配信やフェイスブックの下見速報にUPをしていませんでしたが

今月から配信頻度を増やしています。


配信することによって、気づいたことですが

今、私が担当しているお客様からお問い合わせがあったこと。

私の中では、この人は超一等地好きな方で場所は銀座や赤坂など誰もが聞いたことある場所が

好きだと思っており、昨日の築地の物件はあえて紹介していませんでした。


配信してすぐに連絡があり、この物件に興味があるとのことで。

配信している上、お勧め物件ではありますがお客様によって良い物件か良くない物件かは

銀行の融資条件や目的によって異なり、

私は勝手に一等地じゃないし紹介してもなーと思っていただけに、驚きました。

お客様にとっての一等地と私の中の一等地の価値観に誤差があることに気づきました。

次からはダメ元でもいいので、紹介させて頂きます!


あと、過去に私から買っていただいた方からもお問い合わせがあり、

今、自分を担当している営業マンが誰かわからないので、

良い物件あったら直接連絡ほしいという方も。

昨年、複数の営業マンがやめたこともあり、今いるスタッフに担当が振り分けられ

お客様自身も今自分の担当者が誰なのかわからなくなっている人もいらっしゃるかと思います。


私で良ければ、担当させて頂きますのでホームページ上の私のページより

ご連絡お願いします。 


4年前の写真なので、そろそろ写真を変えてほしいのです、、、、笑




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2016年1月22日金曜日

115.いやー、やってしまいました。 反省します、、、、。

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当社会員の方はすでにご存じかもしれませんが、

当社では会員様向けに物件配信をしており、昨日私が投稿した物件なのですが、

配信して間もなく、お問い合わせを頂き本日も朝から数人の方よりお問い合わせ頂きました。

たくさんのお問い合わせ、有難うございます!


その物件なのですが、本日情報を頂いた業者に連絡したところ、昨日の夜に知り合いの業者に

買い取ってもらったらしく、、、終了していました(T_T)

業者が買い取り、利益を乗せまた販売する、いわゆる買取再販です。



今回、私がミスをしたのはこの情報は実は1週間前から頂いていました。

その時は、見た感じ当社のお客様向けではないので配信しても難しいなーと思い

他の業務を先行し放置してしまい、、、、。

とりあえず、配信しようと思い配信したところ反響多数頂く、、、、。やってしまいました(-_-;)

昨日の夜のことなので、あと1日配信が早ければいけたのですが(ー_ー)!!



この怒りをどこかにぶつけたらいいのか、結局情報を頂いた業者へ

「急ぎの案件なら急ぎと言ってもらわないと困る!」と言って、そしたら業者が

「今回、3室のバルクでまとめての条件で急がないといけなく」 っていうから

「バルクなんか聞いてない!初めからバルクと言われてたら先に動いたのに!
次から、急ぎ・バルクの二言くらい言って! そういうことで買付順位ひっくり返して!」

と言いましたが、ダメでしたーーーーーーー!!!!

今回で反省したので、次から配信もきっちり行います。




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2016年1月21日木曜日

114.ようやくブログランキング50位内に入りました! ありがとうございます。

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18日の時点で43位までランキングUPしました!

本当に皆様のお蔭でなんとか50位以内までいきました!

ただ、火曜・水曜日の定休日で更新してなかったこともあり現在、51位に(^_^;)

今日からまたコツコツ更新していきますー。

次の目標は40位内を目指して。

いきなりベスト10は無理もあるのでコツコツやっていきます(^_^.)


このブログはGoogleのBloggerというアプリ?を使っているのですが

まだ機能をフル活用できてないような気がします(ー_ー)!!

後、ブログランキングの写真もどうやって載せれるかわからず

50位内で写真がないのは、私ともう一人だけ、、、、。


ブログ機能を少し追加しました!!

ブログの記事を検索できるようにしました!!

右上に検索窓があるので、言葉を入れると関連性がある記事がでるらしいです!

是非、ご利用ください(^○^)


これからもコツコツ改善していきますのでどうぞ、宜しくお願いします。




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2016年1月17日日曜日

113.ようやく仕入が入るようになりました!

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1月も中旬に差し掛かり、ようやく仕入業者からの情報がポツポツと入ってきました。

今日だけで4件、面白そうな情報が。

早速、2件はお客様に紹介し買付頂きました。

これから月内に契約できるように動いていくのですが、

毎度毎度、月末はバタバタしてしまうので理想は月末に仕入れ中旬までに契約し

月末に決済をするのがいいのですが、私の性格かギリギリにならないとやる気がでないといいますか

取引先も同様、中旬以降にならないと商品化ができていなくて、結局このようなスケジュールに。

今では、前半は賃貸関係の仕事をメインに後半を売買関係の仕事をやるようにしています。

賃貸関係は前半で条件などの調査や業者訪問・空室物件の室内確認など動けるときに行い、

後半は申込を待つ状態に、今日も1件申込を頂きました!

残り空室は3室になり、長期空室は残り1室!!

今月中になんとか申込がほしいので、塚本・姫島あたりでお部屋をお探しの方がいましたら

一度、お問い合わせください(^_^;)





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2016年1月16日土曜日

112.本日、大阪セミナー開催しました。  「わからない」から始める不動産投資の基礎(講師:曽我部さん)

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本日は今年1発目のセミナー

「わからない」から始める不動産投資の基礎セミナー

講師は曽我部さんです!


















タイトルの通り、基礎からの内容で

キャッシュフローツリーからの数字の説明

特にK%(ローンコンスタント)の説明に時間がかけていました。

途中、お客様に質問したり、手を挙げてもらったりと

お客様もビクビクしていたのではないでしょうか。笑


今年、初セミナーともあって早い段階の時点で申込がいっぱいになりましたが

実際、本日来られた方は約半分・・・・・。

大阪あるある話ではありますが、無料セミナーだと当日ドタキャンが多いです(T_T)

申込がいっぱいになった時点で、募集止めや断ることもあるので

ドタキャンはやめてほしいなと願っています。せめて、事前に1本ご連絡を。


今回のセミナーは同業者の方も勉強のため、参加されていました。

よく隠れてきてる方もいますが、なんとなく不動産業者だなと雰囲気でわかります。笑

今日来られた方は今後の取引のため、当社の考え方を知って頂くためにも

こちらからお声掛けしましたが、今後もこのような業者さんであれば

どんどん参加して頂けばと思います。


次のセミナーは、2月5日(金) 19時より

私が担当でセミナーを行うので仕事あともし、ご都合宜しければ参加ください!





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2016年1月15日金曜日

111.本日はアパートの下見に行ってきました。 

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今日は、午後から曽我部さんと一緒に下見に行ってきました。

アパート物件を4件。すべて水面下情報です!

ただ、どれも完成はしていないので、建設中物件や更地、まだ上物が残ったままの情報です。










































まずは、立地条件の確認。そして、周辺に建っているアパートの特徴などもチェックします。

ファミリー向けが良いのか、単身向け(1LDK)が良いのか、駐車場はいるのか

日当たり、設備などなど。

細かく書くと、ここに書ききれないのでPMとして、この物件のセールスポイントを見つけること。

AMとしては、この場所だったら最低FCRこれくらいはほしいな~とか

融資の条件を曽我部さんに確認したり、今年もAM・PM両方ともやっていきます。


4月から山口さんが大阪支社に戻ってくるので、

今後、下見はAM(曽我部さん)・AMPM(北村)・PM(山口さん)のセットで回る予定です。

その前に

来月、27日に大阪 ミニフィールドワーク(1棟)を開催します!

あと、残り3名様! ご興味ある方はお早めにご予約ください!

詳細はホームページにて。





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2016年1月12日火曜日

110.今日も業者訪問です!

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年明けから6連勤でようやく、明日お休みです!

年明けから賃貸の動きは活発になり、この6日間で2件の申込を頂きました(^○^)

残り空室、3室!!!

あと、少しでまた満室経営になる予定です。


3室のうち、45日以上の空室の部屋が2室あり

なんとか今月中に申し込みまで持っていきたいので

今日は、売買物件の現地視察あと業者へ訪問営業に行ってきました。


東京と大阪の賃貸屋さんの違いなのですが、

関西人の方がお店に行ったときに暖かく迎え入れてくれるイメージですが

実際は逆で、大阪の業者さんは冷たい方が多いです、、、、。

初めて、大阪で訪問営業したときはビックリしたほど。


物件資料を持って、どれくらいの条件だったら決めれますかー?って質問したところ

私は営業じゃないのでわかりませんと断れ、時間が経ってお店を覗くと普通に接客している人。

入口に入ったとき、元気に挨拶してくれたのに業者だとわかった瞬間、無視する人。

テキトーなことを言う人。新人なのでわからないっていう人などなど

たくさん冷たくされました笑


でも、最近1店舗だけ暖かく迎え入れてくれる業者さんを見つけて、

最近そこばっかり質問しに行っています(^_^;)

大阪ではまだ2年目で管理数も少ないため経験を積むスピードが遅く

また、上司がいないので教えてもらえる人がいないので、他社の人に教えてもらっています。

恥ずかしいことかもしれませんが、大阪の賃貸事情に詳しい経験豊富な方に質問し教えて頂き

それを生かし、オーナー様に還元できるのであれば、そんなちっぽけなプライドは捨てますよ(^○^)




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2016年1月9日土曜日

109.遅くなりましたが、明けましておめでとうございます!

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年末年始の休暇が10日間もあり、7日から始業開始しましたが

ようやく休みボケが治ってきたかと。


昨年はPM事業部で売り上げ3位だったので、大忘年会で表彰して頂きました!



















2年前まではたしか、1位のみ表彰されていたので

後は飲むだけだと思って、スウェット姿で申し訳ございません(^_^;)

大忘年会あとは朝まで飲んで写真の姿のまま新幹線で大阪に帰りましたが

酔いがだんだんと冷めてきて、寒さで浜松あたりで目が覚め

この姿に2度恥ずかしい思いをしました。


年明けからは昨年から続いている漏水の対応や賃貸関係、売買関係

仕入に関しては物上げ業者も年明けからスタートでまだいい物件が入ってきませんが

中旬から月末にかけ、商品化が出来そうなのでお待ちいただいている方

もうしばらくお待ちください!


あと、空室物件のオーナー様。

年明けから反響が良くなってきましたので、今月中に決めるように準備していますので

もうしばらくお待ちください!





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