2016年3月30日水曜日

148.関西弁、気をつけなければ。

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5月で大阪支社に勤務して、丸2年が経ちます。

もう、すっかり大阪弁に戻りました(^^)

関西弁は関東の人にとって、怖く聞こえるのか

本社勤務のとき、関西弁をやめてほしいというクレームも頂きました。

そんな感じで、出来るだけ関西弁を使わないようにしていましたが

もう、丸2年も経てばバリバリの関西弁に戻りました!


取引の9割は関東の業者で、先日も軽く言い争いになり、

普段通りに話しているつもりでしたが、怖がられたそうです。

本社のスタッフが別の案件で言い争いになった担当者さんから

「北村さんって、怖い人ですか?」なんて聞かれたそうで、、、、。


言い争いの原因は、初めて取引するため信頼出来ないとのこと。

あれもこれも自分たちのやりやすいように主導権を握りたい気持ちはわかりますが

さすがに、ここは譲れないところがあり、ついつい関西弁で舌を巻いてしまったようで。


でも、それのお蔭か無事契約も出来たし、融資特約に融資期日まで余裕持って頂き

そこは共同仲介なので、言いなりにならずこちらも主張するところはしないといけないと

思うので後悔はしてませんが、少し言い過ぎたところは反省します(*_*)

次、言いたいときがあっても、決済後まで我慢。笑



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2016年3月28日月曜日

147.3月もあと僅かとなりました。 春がやってきました。

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3月もあと僅かと、四半期締めの月でバタバタしております。

大阪も桜がポツポツと咲いてきましたね!

花見は久しくやっていません。

テレビに大人数で社員同士楽しんでいる姿を見ると少しうらやましく思います。

4月から山口さんが戻ってきて、ようやく4人。

4人で花見もいいのですが、やはり大人数で飲みたい。


そんな気持ちになったときに、いい情報がありました(^_^;)

4月9日(土) 関西オーナーの会!! を開催します!!!

限定20人。当社の会員様のみご参加頂けます。

花見はしないかもしれませんが、事務所内でおいしいお食事とお酒で、

不動産投資のお話しで盛り上がりながら、良い情報交流の場にしたいと思っております。


結局、告知になりましたが

今後もどんどん、大阪支社発信でセミナーを開催していこうと思っておりますので、

オーナー会で希望・不満すべてぶつけて頂き、今後の参考にしていきたいと思いますので

是非是非、ご参加くださいませ。





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2016年3月26日土曜日

146.昨日は夜から東京に行ってきました。

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昨日は20時30分から品川で契約がありました。

売り側業者は、ハウスメーカーで有名な会社であまり投資関係には慣れていない様子。

契約前の打ち合わせ段階から何度も話が折り合わず、電話越しで少しきつく言ってしまい

失礼しました。

当社を不安に思っているのか、住宅では当たりまえなのかわかりませんが

信頼されていないようで、確認する必要がないことまで聞いてくるので、

さすがに怒ってしまいましたが、なんとか契約出来ました(^_^;)

有難うございます!


ただ、慎重なのかまじめなのか、一文一句読むため

重要事項説明書で1時間。

売買契約書で30分

署名捺印で30分

合計2時間、、、、、。

終われば、22時30分で売主様は千葉からお越しのため

最寄駅まで奥様に車で向かい来てもらわないと帰れないとか話していましたが、

大丈夫なのでしょうか(*_*)

まあ、とりあえず無事契約は締結できたので、

これから決済に向けまた打ち合わせしていきます!

揉めないように優しい気持ちで対応を。

























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2016年3月21日月曜日

145.1番手、2番手、、、、賃貸と売買の1番手違い。

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よく良い物件は足が早いと言われますが、

私も何度もタッチの差で持っていかれたり、買い上がりで負けてしまったり

まず1番手を取り、他の買付・申込を受けないようにするまでは安心できません。

もちろん、契約が完了するまで気が抜けませんが、まずは申込段階でグリップすることで

契約までの流れがスムーズになります。


賃貸でも売買でも1番手という言葉は共通ですが、

賃貸の場合、家賃交渉があったとしても1番手として受け付ける会社が多く

2番手に満額で入ったとしても1番手がひっくり返ることはありません。

売買の場合は賃貸と違い、満額でも購入方法が融資利用・現金購入によって

優先順位が変わります。満額同士でも現金購入の方が1番手になります。


あと、満額現金購入が何件も同時に買付が入った場合。

大手の場合は買い上げ合戦を嫌がることが多いので買付の入った順番で決めることが

ありますが、中には買い上げ合戦になることも。

ただ、当社の場合はここまで価格をあげても投資として購入する価値があると

シミュレーションで判断するため、感情で向こうがこの価格を提示したから

こっちはこの金額でとはならず、あっさり引いてしまいます。



余談にはなりますが、順手のことでこれはどうすべきかというお話。

今日、鎌倉AM 山内さんから電話があり、

「物件、隠し持ってないか?」と聞かれ、

今月はあとは契約に向け動く予定なので今はありません。

でも、家を借りるか買うか迷ってて・・・ 住宅としてなら良い物件ならありますよー!というと

「お前、まさか・・・・・。」

その次の言葉は、大きく2パターン!!

①仕事をやめるのか? ②結婚するのか?


ここは山内さんなので、私は即答で

「僕は律儀なので、先輩を追い抜いて結婚するわけないじゃないですかー!

だから、早く行ってもらわないと困りますよー」と。 

山内さんは電話越しで笑っていました! 


その話を曽我部さんにすると

「順番なんか関係ないから!守ったら一生結婚できへんぞ! 追い抜け!」と。

追い抜けるように頑張ります。 ここは売買方式で。




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2016年3月20日日曜日

144.セカンドハウスっていい響きですね!

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久しく、ブログを更新していませんでした<m(__)m>

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セカンドハウスというとお金持ちの人のみが持てるイメージですが

実際はいろんな使い方があります。

東京本社時代、六本木にある某有名マンションを等価交換で取得された方は

高いところが苦手という理由で倉庫代わりとして利用していたり。

また、職場近くで寝るだけの部屋として12㎡の1Rを借り、週末は自宅に戻る方や

地方在住の方で出張の際にホテル代わりにする人や

趣味の部屋など、本当に様々な使い方があります。


実は私もセカンドハウスを借りたいなーと最近思い始め、

ざっと探してみると家賃3万円以下でもたくさん出てきます!

会社から家まで30分圏内で、乗車時間は10分ほどのところで!!


ただ、最低条件としてRC造、オートロック付、バストイレ付(3点ユニット可)で検索しています。

利用目的は東京から戻ってきたままの荷物がたくさんあるため

荷物置き場としても利用したいのと、府外の友人などこちらに来る際に

貸して上げれるように、そのため家賃は高くても4万円以下の条件で。

何区までは言えませんが、普通に3万円台でバストイレ別、オートロック付、RC造、

平成築の立派なマンションがあります(^○^)


安いマンションばかり探すと、ある共通点が・・・・。

諸経費オーナー持ちの条件が多いですね。

諸経費無料!! 保険代と日割り賃料のみ!! フリーレント○ヶ月なんてところが。

気軽に借りれるので借りる側としては有難いですが、職業柄少し心痛いところも。

借りやすくていいのですが、私は反対に他の住民の人はどんな人なのか気になりました(^_^;)

実際に住むのではないので、そこまで気にしませんが怖いのはちょっとなと。笑


まだ計画だけで本格的に動き出すのはゴールデンウィークを過ぎてからしようと思います!

今はまだ繁忙期中、そんな暇あるなら自社物件を埋める努力を優先に(*_*)





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2016年3月14日月曜日

143.ようやく仕入物件が形になってきました。これから月内契約に向け動きます。

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3月半ばになり、ようやく上旬から仕込んでいた物件が

お客様に紹介できそうな価格まで下がってきました。

主な仕入ルートは物上げ業者から直接情報を頂くため

価格はもちろん、所有者様と全く信頼関係のない時点から物件情報は流れてきます。


正直、その時点の情報はあまり当てにならないので、

ざっくりと当社ではこのくらいだったら決まる価格を50万くらい下げて提示しています。

例えば、1000万円で決まりそうであれば950~1000万円と。


その条件から業者の利益分を計算し、仮に1000万円で当社に紹介するのであれば

900~950万円で所有者と業者が契約を行います。(A-B間の契約)

そして、当社のお客さまと業者が1000万円で契約(B-C間の契約)

業者の利益は50~100万円・当社は36万円。

当社は仲介のため、仲介手数料が限度ですが仕入業者は頑張って下げた分利益になります。

ただ、ネットが普及している時代なので、あまり価格を叩くとまとまらなかったり

他社に持って行かれるので、本当に大変な仕事かと。

私はただ、価格を提示しあとは商品化できるのを待っているだけなので何もしてませんが(^_^.)


今日は2件。そのうち1件は業者から仕入た物件を業者に買って頂きました。

その物件は当社のお客さま向きではなかったので、リスクヘッジできる業者さんへ。

簡単にいうと、追い出したりすると化けたりする物件をエンドユーザーに丸投げは出来ませんし

また当社がやることもないので、そこは自ら出来る業者さんへという流れです!


仕入数より待って頂いている方の方が圧倒的に多いので、

なかなかすぐにはご紹介できませんが気長に待って頂ければと思います<m(__)m>

宜しくお願い致します。




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2016年3月13日日曜日

142.少しばかり早いですが、4月9日は関西オーナーの会です!

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まだ、2週間ほど先のお話しですが、

年に一度の関西オーナー会を4月9日(土)に開催致します。

今年で3回目で、昨年私は初参加させて頂きました。


今年は昨年よりたくさんの方にご参加頂きたく、少しばかり早い告知を。

タイトルに関西というワードが書いておりますが、

関西に限らず全国のオーナー様も是非参加してください!!

昨年は東京・名古屋のオーナー様も参加して頂きました。


昨年は、山内・剣持・曽我部・私の4人でしたが

今年は今、鎌倉で研修中で4月から大阪支社で共に働く山口も参加します。

今後は、曽我部、山口、私、事務員さんの4人体制で頑張ってまいりますので

この機会に是非、お会いできることを楽しみにしています!


詳細につきまして⇒関西オーナーの会





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2016年3月11日金曜日

141.穴場ホテル 月極倶楽部

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よく関西以外のオーナー様やスタッフより

大阪でいいホテル知らないって質問を頂くのですが

大阪で住んでいるので、ホテルに泊まろうと考えたことなく

どこがいいのか、、、おそらくホテルの知識は質問者と同レベルです(^_^.)


東京に出張で行く際は、月極倶楽部のホテル?に宿泊します。

場所は五反田・浅草・桜木町がメインになります。

その他はウィークリー・マンスリーマンションとして宿泊出来ます。


以前から大阪支社だけど関東の物件を購入して頂いているとブログに何度か書きましたが

決済のとき、お客様も一緒に月極倶楽部のホテルを利用して頂くことがあります。


理由は簡単で、安いからです!

オーナー様特典で1泊、4,000円前後で宿泊できます!

その他のビジネスホテルだと安くても1万円~1.5万円が相場のため

決済前の前乗りくらいであれば安くて便利なので、一度利用して頂いたお客様からは

決済がなくても東京に行く際にご予約頂いております。


ただ、このシーズンは旅館業の繁忙期らしく5月まで予約が取りづらいそうです。

このブログを載せていいか、確認したところ忙しいので載せるならゴールデンウィーク後が

いいと言っていましたが、もう今日載せました!!


まだ、予約がいっぱいということではないので都内にセミナーやプライベートで行く際は

是非、ご利用頂けると幸いです<m(__)m>





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2016年3月10日木曜日

140.大阪のレインズはキャッチコピー勝負!?

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レインズには、地域ごとにサイトがあり

全国レインズ・近畿レインズと、全国レインズは全国の物件を見ることは出来ますが

業者によって、近畿レインズには登録するが、全国レインズには登録しない業者もあり

関西物件を探すときは基本、近畿レインズを見ています。


相場を調べたり、仕入をする際に利用しますが、

各社図面が違うため、図面を見るだけでも楽しいです。

よくありがちな図面を利用している業者は図面に写真はなく間取りと条件だけの図面です。

当社の場合は、自社オリジナルひな形で作成しているため

写真も多めに使ったり、コメントを付け加えたり、少し工夫をして目にとめて頂けるように。

あとは、キャッチコピーで目にとめて頂き、サブで説明し、細かいところは概要で説明と。

ただ、今日もレインズを見ていると、まあ楽しい図面満載です!

「○○区最強マンション!」

ん?これは誇大広告に当たるのでは(^_^;)

図面の帯ではなく、ど真ん中に

「生活保護・外国人、大歓迎!」

「広告料4カ月! 礼金乗っけOK(上限なし)!」


おそらく、業者さんはお客様にだすときは消して出すとは思いますが

私だったら、こんなマンション住みたくないと思いますね(*_*)

まあ、目には止まっちゃいましたが(ー_ー)!!




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2016年3月8日火曜日

139.無事決済完了! 早速、リフォーム打ち合わせへ・・・。

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本日、2件の決済があり大きなトラブルなく無事終えました。

1件はオーナーチェンジ。もう1件は空室物件。

空室物件の物件は決済あと賃貸の打ち合わせで、12時に決済が終わり

14時から工事業者と一緒に現地で打ち合わせの予定でした。

ところが、売主の鍵の手配ミスで当日受け取れないことがその場で発覚し

このままでは14時の打ち合わせが出来ない状況でした。

そこで急遽、対応としてまず鍵がどこにあるのか確認したところ

1本はこっちに郵送中、もう1本は所有者がもっているとのことで

売主業者にすぐに埼玉の自宅まで取りに行く指示を。

でも、往復の移動時間で15時くらいになるので14時までに間に合わず。

同時に知り合いの鍵屋に連絡し、14時までに鍵の解錠をできるか確認。

もちろん、解錠費用は先方持ちで了承を頂いたあとで。

しかし、鍵屋さんも今の現場を終えてからだと15時くらいになるそうで

結局、申し訳ないが打ち合わせ時間を15時に変更して頂き、なんとか対応出来ました。

この時期はひとつの日程調整も大変なので、ご協力頂いて感謝しています。


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2016年3月5日土曜日

138.来週、月曜日の決済準備。 関西在住の方にお知らせ。

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来週の月曜日に、東京で決済を2件行います。

大阪支社なのに、東京で決済するのかと思われがちですが

物件が関東。売主・不動産会社様、共に関東のため

こちらが出向かなければなりません。

ただ、1件のためだけに行くのは移動時間や費用を考えると難しいので

基本的に決済は同日にまとめたり、別の契約を入れたりと何かと調整しています。


ただ、買主様も関西在住ですが、決済には立ち合いません。

それよりか、一度も東京にいかず、契約から決済まで行います。

以前は、物件所在ごとに金融機関を利用していたこともあり

必ず一度は東京に行っていかなければならなかったのですが、

最近は大阪で面談・金消契約・決済まで行えるため、買主様にとってかなり便利になったかと。


お客様の多くはサラリーマンなど、普段平日仕事の方が多く

仮に東京支店の銀行を利用する場合、最低2回は平日に行かなければなりません。

それも1ヵ月のうちに。

そうなると、なかなか平日に有給を月に2回または3回取るのは難しいため

懸念されますが、今では銀行のご厚意もあり一度も行かずに出来てしまいます。


また、金利など条件面も私が大阪にきたばかりより、かなりいい条件で取引させて頂いています。

期間が35年とれたり、金利が下がったりと。

まだまだ、依頼件数が少ないのでこれから大阪支社単体で増えてくると

より良い条件になるかもしれません。

追加購入検討されている方は是非! お問い合わせください。



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2016年3月4日金曜日

137.この時期は工事会社も忙しいのですね!

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3月に入り、入居も増えれば退去も増える季節ですね(^_^;)

この時期の退去立会いは1年の中で最も多いので

立ち合い業者さんは土日は休み返上でフル活動です。


そして、退去立会いの依頼をするとこの日はダメだとの返答が・・・。

仕方なく、別業者へお願いしてみても、この日はダメだとの(-_-;)

他の管理会社は解約連絡の日に立ち会い日も同時に決めているらしいですね(^_^.)

大阪支社では管理数も少ないので、あまり気にしてなかったのでかなり痛手です。


まあ、最悪の場合私がいけば事が済むので気にしませんが

私も月末は忙しくて立ち合えない場合も(*_*)

その時は同業者の友人など協力頂ける人に声をかけますが、

この時期は事前に退去日を決めておくことが重要と改めて実感しました!


あとは、工事完了日を逆算しスムーズな動きを!


申請から承認までの流れが建物管理会社ごとに決まりがバラバラなので

退去前から確認しておくことも要チェック項目です!

今回は何とか希望通りに工事が完了しそうで何よりですが、ギリギリでした(^_^;)




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2016年3月3日木曜日

136.この時期の決済は急ぎます! 工事申請もお忘れなく。

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先月、契約した件数分、今月に決済がくるループが続いています。

ただ、この時期は空室物件を優先し決済をするようにしています。

理由は簡単ですが、繁忙期中に募集を行い、かつ月内中に工事が完了できるように

早く決済をする必要があります。


分譲マンションの管理会社によっては工事申請から承認までの期間が異なり

また、申請方法も異なり、隣住民のみに挨拶で済むところもあれば、署名捺印が必要なところも。

主に単身マンションの場合、署名捺印をもらうのにタイミング次第のところもあり

その時間が勿体なく思えます。


大阪のあるマンションでは、理事長に工事見舞い金を包むと住民の挨拶不要、でも払わい人は

各部屋に挨拶しなければならない、理事長の権限を大いに利用した申請プランもあったりと

マンション自体でバラバラなのです。


今回の工事申請マンションは、噂によると管理人にクセがあるそうなので

決済あと手土産でも買って挨拶でも行ってこようかと。

相手によって、承認までの期間が変わるらしいので(^_^;)


とりあえず、今月中に工事が完了できるように工事会社と協力しながら動きます!






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