2016年6月30日木曜日

174.横浜開催のミニフィールドワークに参加してきました。

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今月、26日(日)に約2年ぶり?くらいに横浜開催のミニフィールドワーク(以下、MFW)に

参加してきました。

大阪では月に一度ペースで行っていますが、横浜開催は本当に久しぶりで

回るルートや時間配分など細かく確認し、もし時間が余った場合や反対に時間が押す場合など

事前に相棒の鎌倉本店所属の丸本に確認しながら準備をしました。


私は、鎌倉で働いている丸本がいるので大丈夫だろうと思っていましたが

彼はMFWは今回で2回目、そして前回は少人数だったこともあり全く慣れておらず

急に心配になり、彼に回るルートと考えようと打ち合わせを頼んだところ、

行きながら考えましょうと。 

この余裕は、自信から来るものかそれとも今の現状を理解していないのか。


とりあえず、当日5物件の予定を1時間で2件増やし、プラスして新築のアパートも見れるように

手配し、時間が余った場合でも押す場合でもどちらでも対応できるようにしました(^_^;)

幸い、今回のMFWに参加されたお客様の半数が私のお客様であったため

初めて参加されたお客様のフォローまでして頂き、私なりにいいセミナーだっとと思います。
















































普段の横浜開催セミナーと同じようなMFWでは、私が担当する意味があまりないため

今回は、5物件すべてタイプの異なる物件を周ることにしました。

築古・築浅・セミプロ向け・広め物件・築古だが建物リノベーションし綺麗な物件。

様々なタイプをご案内し、お客様自身の融資先などで、それぞれ良い物件だと思うものも

あれば、これは私向けではないなと思う物件も。

全部、良く似たワンルームよりいろんなタイプを見れて良かったという声を頂き

そのあとお客様とご飯にいき、大変満足したMFWでした。

次回は、7月10日に大阪で開催します。

現在、3名。残り2名様までいけますのでご興味ある方は是非、お申込みくださいませ。




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2016年6月20日月曜日

173.今週のメルマガ 「今年度のCPMに受講することになりました。」

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毎週、木曜日に配信しているメルマガを先にブログでご紹介しています。

今週のタイトルは

「今年度のCPMに受講することになりました。」


当社では多くのCPMホールダーが在籍しています。

現在、日本で1CPMホールダーが多い会社として、受講生にとっては有名な会社だそうです。

なかなか、同じ環境で働いているため当たり前な感じで実感はありませんが、

やはり他社から見るとすごい会社の印象なようです。


そもそも、CPMとはどんな資格かというと

 CPM Certified Property Manager (サーティファイド プロパティー マネージャー)はプロパティーマネージメント業務に従事する

人に対して米国シカゴに本部をおくIREM Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合

格したものにIREM より与えられる称号である。日本語に言い換えれば「不動産経営管理士」と言った所だろう。

IREMホームページより抜粋)


米国のライセンスであり、日本の国家資格ではありませんが

当社のように不動産投資のコンサルを主に行う会社にとっては

日本の国家資格である宅建に続き、必要不可欠な資格といっても過言ではないほど、

お客様の資産を運用する点で重要視されています。


そのような資格を今年、受講できることになり楽しみであり内心不安な気持ちもございますが、

今年の11月にある最終試験に無事1回で合格し、今後のコンサルに生かしていきたいと思っています。



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2016年6月19日日曜日

172.来週の横浜開催 ミニフィールドワークお陰様で満員御礼!

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先日、ブログでもご紹介した『ミニフィールドワーク 横浜』

お蔭様で満員御礼でございます。ありがとうございます。

8人乗りで6名様までと元々少ない予約数ですが

募集開始から早々に予約が入り、あと1名様のみ予約可能でしたが

急遽2人参加希望になり、キャンセル待ちの状態に。


珍しく、横浜開催のセミナーに参加することもあり私のお客様も参加頂くことになりました。

せっかく行くので、当日全物件に買付を頂けるような良い物件を仕入れたいと思います。

今現在、まだ1件も仕込んでいません。これから頑張ります。

ただ、横浜開催の場合、時間の都合上

横浜周辺から大田区、いけて品川区までの5~6物件とのことで

都内の一等地の紹介は難しいかもしれませんが

品川あたりで2件ほど仕入れたらなと考え中です。


さっき、東京の知り合いの物上げ業者へ26日フィールドワークがあるからスタッフに

品川・大田区・横浜周辺の物件の仕入強化してくださいと連絡したところ

「久しぶりにこっちでやるのですね! わかりましたよ!揃えておきます!」

と、心強い返事を頂きました。あとは、良い物件が上がってくるのを待ってます。

頼みますよー!物上げはできないので、私は祈るのみです。


では、来週心よりお待ち申し上げます。




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2016年6月18日土曜日

171.昨日は岡山県へ行ってきました。

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最近、暑くなってきており夏バテぎみでございます。

そんな中、昨日は少し出張で岡山県まで。

契約を行うために行ってきたのですが、お客様の職業柄

緊急対応等で大阪まで来るのが難しいとのことで

岡山で行かせて頂くことになりました。


岡山駅周辺は岡山にきた!と思えるような観光色はしませんでしたが、

後楽園という公園?が有名みたいです。

今回は仕事で見に行く時間もなかったため、次は旅行でゆっくり観光したいなと。
























契約の指定場所はそこから20分ほどいった。観光地で有名な倉敷駅で

以前もお邪魔させて頂いたときは倉敷の有名な美観地区を車で通るだけだったため

今回、お客様にご配慮いただき連れて頂くことになりました(^○^)

























私の家の最寄駅に美観地区の写真が貼っていて、いつか行きたいなと思っていただけに

大変満足しました。契約で来たのですが、もう観光がメインになりそうで。笑

もちろん、そのあときっちり契約締結し、夕ご飯までご馳走になり弾丸日帰りツアーになりました。

記念に写真を撮ってあげると橋をバックに1枚写真を撮って頂いたのですが、

あまりにも満面の笑顔で遊びに行ったと思われてしまいそうなので写真は控えさせて頂きます(^_^;)




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2016年6月16日木曜日

170.本日は賃貸の契約書作成 売買と賃貸の申込書の差 

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本日は、賃貸契約書作成DAYになりました。

現在、大阪支社過去最大の空室のため契約も同時に重なることが多くなってきました。

本日中に3件、契約書を作成しなければならず

朝からコツコツ作成し、出来たら業者に持っていくと。


時間がない訳ではありませんが、出来るだけ賃貸の契約準備に時間を取られたくないため

すぐに先手先手で進めていき、あとは待っている状態の方がギリギリになってから

書類が足りない等で最悪の場合入居できないなんてなると、クレームに繋がってしまいますので。


契約書を1日中、作ってて思ったことがあります。

賃貸の申込書と売買の融資事前用紙の記入の仕方について差があるなと。

偏見かもしれませんが、賃貸で特に家賃帯が低い部屋の申込書は未記入が多い。


わからなくて未記入にする場合はいいのですが、

例えば、自分の名前のフリガナや住所のフリガナ、郵便番号が書いていないことが目立ちます。

一方、売買でも賃貸の申込書と記入欄が似ている、銀行へ提出する事前用紙をみると

フリガナや郵便番号はほとんどの方が記入しています。


あとは、私も人のことを言えませんが字の綺麗さも比例していると思います。

別に達筆でなくてもいいのですが、せめて丁寧に読める字で書いてほしいなと。

契約書を作成する際、申込書の情報を入力していくため読みづらい字などの場合

電話で確認したりと手間が増えてしまいます。


で、やはり印象が悪くなる可能性があります。

どんな入居者様なのか会う前のため、資料のみで判断します。

丁寧にきっちり記入欄を埋めている、それだけでいい印象を受けます。

小さなことですが、その点を意識して申込書を書いてほしいなと

今日契約書を作成しながら思いました。


丁寧にきっちり書いていたら審査が難航した場合、審査課に説得を頑張るので

申込する人は気を付けてください(T_T)笑




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2016年6月13日月曜日

169.6月16日配信予定 メルマガ

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毎週木曜日に配信しているメルマガです。

先ほど書き終えました!ブログで紹介します。

曜日ごとに担当があり、私は木曜日ですが

ほかスタッフのメルマガも気になる方は是非、会員登録を頂ければと。

メルマガ以外にも特典があり、有料セミナーが安くなったり

書籍が割引されたり、なんといっても会員様限定の物件紹介があったりと

特典満載でございます。


では、ご覧くださいませ。


大阪不動産投資事情』第63

       
「大阪の1棟物件を下見してきました。」 
         
     大阪支社 プロパティマネジメント事業部 北村 亮磨 



今月から大阪支社では1棟物件の仕入を強化しています。

管理体制も整ってきて、これから1棟物件の管理も前向きに検討できるように

なりました。スタッフが増えると出来る範囲が大きく飛躍します。


管理を増やすためには、PM(賃貸管理)の力が必要になり

購入して頂いたもののPM力がないがために、シミュレーションより悪くなっては

元もこうもありません。

現在はネット媒介での募集が主な集客方法になっていますが

それに加え、店舗に営業活動に行き業者・スタッフとの会話も重要視されます。

営業マンによって、紹介する物件の優先順位が変わる可能性もあります。

やはり知らない業者より知っている業者の物件を優先するそうです。


そのため、山口が新たに加わりそういった営業活動を積極的に行って頂いています。

今後、大阪アパートの収益物件情報のメールが増えてくると思いますので



乞うご期待くださいませ。



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2016年6月10日金曜日

168.ここ最近、暑くなりましたね。 この時期の空室物件の撮影は大変です。

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今日は天気がよかったこともあり、日差しが強く暑い1日でした。

明日、明後日はセミナーや個別相談会があり、

今日しか外に出れるタイミングがなかったので、退去後の空室物件の確認へ行ってきました。


駅から平坦な道を10分ほど歩き、エレベーターなしのマンションのため階段で3階まで登ります。

少し変わったマンションで、階段が螺旋階段になっています(^^)

暑さでヘロヘロになりながら、

普段登り慣れていない螺旋階段を登ると目が回ってしまいました(^_^;)

そこから、エアコンが効いていない部屋で写真を撮ると汗が止まらない状態で

部屋を広く見せるため、低いアングルになったり高いアングルにしたり、、、、。

この時期で暑さで負けているようでは夏が心配です。



私も歳だなぁと思うことが最近、増えてきたような気がします。

でも、実はまだ20代なんです!!


そして、呉山さんのブログでも、、、、


実はまだ20代なんですが(T_T)




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2016年6月4日土曜日

167.本日開催、講師山口さん。セミナーデビュー! 急遽、ミニフィールドワーク開催します!!!

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本日、大阪支社セミナーブース内にて13時から2時間。

山口さんが講師でセミナーを開催しました。

なんといっても、本日セミナーデビューということもあり

時間通りに終われるか、本人も心配していましたが

予定通りきっちり終われていました!さすがです。


私のデビューセミナーは予定時間の30分前に終わってしまい、

質疑応答形式でなんとか繋ぎ繋ぎで終えた記憶があります(^_^;)

まだまだ、私も不慣れでもっと場馴れしなければいけないと改めて思いました。



話は変わりますが、

急遽、今月26日(日)に横浜開催のミニフィールドワークに私が参加することになりました。

今日突然、鎌倉の山内さんから電話があり、「26日、暇やろ?」と。

急に言われたので、動揺し「いや、その日決済があったかもしれない・・・。」と言ってしまい。

「いや、その日日曜日やから決済ないやろ! じゃあ、フィールドワークやって!」

ということで、26日の横浜開催 フィールドワークに参加することになりました!


首都圏開催のミニフィールドワークに参加するのは、約2年ぶり。

本日から募集したこともあり現在、参加希望者は2名様。

残り3名様。まだ、間に合います!

久しぶりの首都圏フィールドワークともあって、面白い物件を仕入れようと思っています!

水面下物件をメインでご紹介出来ればなと思っています。

市場ではなかなか表にでない、超一等地物件など仕入れたいなと思っていますが

あとは仕入業者さん次第なので、取引先に頑張って頂きます!!

まだまだ、間に合いますのでご希望の方はホームページよりお申込みくださいませ。

あと、私のお客様でご興味ある方は直接ご連絡くださいませ。





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2016年6月3日金曜日

166.月始まりは賃貸強化週間!

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毎月のルーティンで月始まりに賃貸関係を集中的に動いております。

月末は決済や売買契約で大阪にいないときもしばしばで

現地確認や清掃、業者回りをまとめて月始まりに行っています。


その効果か、私が担当している空室の半分がこの二日間で申込頂きました!!

しかし、保証会社の審査が通りません・・・・。

その割合100%(^_^;)

ここまで連続で審査が落ちると、気落ちしてしまいますね。


今は保証会社を変更したり、保証人を追加したりなんとかまとまるように試行錯誤しています。

保証会社の審査基準が厳しくなったのかと思いましたが

実際は緩和しているそうです。

保証会社さん曰く、4・5月の申込人の内容は他の月に比べると悪いらしいです。

なんとなく、理由はわかりますが、

引っ越しシーズン以外で引っ越しする理由も理由なのでしょうか。


あと、家賃が急上昇している物件も。

まだ退去前に係らず、反響がすごいんです。

退去前から申込が殺到。値付けを間違えたのかと心配になりますが

前回の条件から10%家賃もあげています。

反響が多い理由を聞くと、民泊として利用するには絶好に良いらしいです。

たしかに、観光地のド真ん中にある物件で、よくここに建てたなーと

私も現地確認に行った際に思いました。 バブル期の建物のせいか、共用部も豪華です。

こんなに殺到する理由もわかりました。


とりあえず、民泊にしないという方でこれから審査に進める予定ですが

他から、家賃を20%あげても借りたいと誘惑がきます。笑

売買なら喜んであげたいのですが、ここは賃貸なので悩みます。

早く、満室になるように頑張りますー!!





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