2016年12月26日月曜日

208.今年もお世話になりました。また来年、良いお年を。

皆様、今年も大変お世話になりました。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


年末年始休暇は12月29日~1月5日までお休みとなります。

28日は福島県のハワイアンリゾートで大忘年会があるため

実質、業務は明日が最終日となります。

会社は休みですが、事務所に連絡いただければ転送で

連絡は繋がりますので、何かあれば会社または私の携帯までご連絡くださいませ。


今年、1年間を振り返るといろいろありました。

私が大阪支社に転勤したとき、曽我部さんだけでしたが

今年で4名になりました。

4名になってからは、業務分担ができるようになったこともあり

売上、管理戸数ともに過去最高の結果を残すことができました。


私個人としては12月に山内さんとの2部セミナーを行ったり

CPMを受講したりと、不動産業務以外のこともたくさん行った1年になりました。


まず何より、以前からブログでもちょこちょこ書いていたいましたが

6人体制に向けた動き、結果がでた年だったなと。

2人⇒3人⇒4人となり、そして4人で過去最高の売上げ達成、大阪支社予算達成。

来年には5人、6人と。何か突破口が見えた気がしました。


来年は個人としてはまた新たな資格にチャレンジと業務の幅を広げたいと思っています。

なんの資格を取るかは、また受かった時にでもブログで書きたいと思います。


毎年毎年いろんな壁が現れぶつかってしまいますが

それもまた長い人生、越えて越えて、来年の今頃に振り返ってみたいと思います。


今年も大変お世話になりました

来年もどうぞよろしくお願い致します

良いお年を



不動産投資 ブログランキングへ



2016年12月25日日曜日

207.今年も新たに資格取得しました!

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


毎年、最低1つは資格取得にチャレンジしています。

去年は不動産コンサルティングマスターに合格しました。

そのブログは⇒こちら


そして、今年は

CPM(米国公認不動産経営管理士)にチャレンジしました。

先日、試験あとにブログを書きましたが

そのブログは⇒こちら

この通り正直、全く自信がなかった試験です。



先日、結果が届きました。

・・・・・

・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・























なんとか、受かっておりました(^◇^)

いやー、嬉しかったです。

少し早いクリスマスプレゼントでした。


半年間の受講期間を経て、丸々2日間の長丁場の最終試験。

ご指導いただいた先生方、一緒に受講してきたメンバーの皆さま

皆さまのお力添えなくしては取得できなかったと思います。

本当にお世話になりました。ありがとうございました。


来年もまた新たな資格取得に向け、早速動き出そうとしています。

また合格発表でできればなと。


ブログランキング参戦中
クリックご協力お願いします。

不動産投資 ブログランキングへ

2016年12月23日金曜日

206.今週のメルマガでございます。 「大阪物件をポートフォリオに組み合わせる。6」

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ 北村です。


毎週、木曜日に会員様向けにメルマガを配信しています。

どうぞ、ご覧くださいませ。



前回、当社ではこの価格では取引しないが市場では売れている話をしました。

当社の場合、購入前に家賃を適正な賃料に合わせその金額から

購入価格を割り出しています。

市場の物件では販売価格の満額で買付を入れることはほとんどありません。

たいてい、1割ほど指値した価格になります。

満額で購入した場合、FCR3%代で月々のキャッシュフローはマイナスになります。

そういった物件を買う目的として、キャピタル狙いか現金購入

現金を銀行に預けるよりかは利回りがいいため)と思います。


しっかりと理解した上で購入するのであればいいのですが、業者の口車に乗せられ

購入した場合、あえて購入するメリットはほとんどないため買わずにほかの金融商品で

良いと思います。


価格はまだまだ上がる傾向にはあり市場の物件の取引は売主が強気で交渉が通りにくいた

め、色んなアレンジが必要になりそうです。


リスクの高い物件をいかに取り除くか。水面下の物件をいかに仕入れるか。


そこは来年の課題です。

本日もクリックご協力お願いします。

不動産投資 ブログランキングへ

2016年12月19日月曜日

205.プラチナ忘年会

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


昨日のブログでも書きましたが、

昨日は弊社、年末の大イベントのひとつである

『プラチナ忘年会』に参加しました。
























総勢80名のオーナー様のご参加、誠にありがとうございます。

関西、北陸と遠方から参加された方もいらっしゃいました。


セミナーは2部構成で、1部は今年の取引物件の動向や金融状況の変化など

パネルディスカッション形式で司会:木内副社長、コメンテーター:中元、山内、長友による

マイク奪い合い?になる熱いディスカッションを展開していました。


今年1年で金融条件も大きく変わりました。オーナー様にとっては良い方向に進んだと思います。

金融緩和のおかげで、融資枠が広がり、また金利も下がり、新しい銀行の参入などによって

不動産価格は上昇していますが、融資条件が良くなり、イールドギャップがまだ得れる状況です。

取引物件のエリアも毎年変わります。特に東京オリンピックの影響で、、、、

などなど、あえてブログには書かず、参加者限定でということで。


そして、2部では倉橋代表の2017年の予想と三崎のお話しを。

キーワードはトランプ政権と中国市場。

トランプ氏が大統領になり、今後日本経済にどう影響するのか。

不動産投資にどう影響するのか。

中国市場の未知なる可能性。

そして、三崎の開発。


今年から新しく、顧問に就任されたお二方の自己紹介もありました。

顧問の方のお話しはとても面白かったです。

・来年、株価は○○になる。
・○○島は今後30年以内に〇〇国のものになる

など、スペシャリストによる予想は新鮮でした。


そのあとは、忘年会へ。

大阪に転勤し3年目になり、毎年ご新規の方が1500人増えていることもあり

初めて会った方ともゆっくりお話しでき、大変有意義な時間を頂きました。


来年もどうぞ、よろしくお願い申し上げます。


不動産投資 ブログランキングへ




2016年12月18日日曜日

204.本日は弊社主催 プラチナ忘年会!大阪支社スタッフも参加します。

皆さま、こんにちは。

大阪支社 北村です。


本日は日頃よりお世話になっている

プラチナ会員様との忘年会です。


16時から約2時間、倉橋社長と木内副社長によるセミナーのあと

新横浜プリンスホテルにて、忘年会が行われます。

セミナーの内容は、1年間の取引実績を分析したセミナーと

来年の不動産市場を予想したセミナーのようです。

毎年、来年の予想のセミナーを楽しみに聞きに来るオーナ―様も多くいらっしゃいます。


プラチナ忘年会は大阪支社に転勤してから、実は参加していませんでしたが

今年は大阪支社スタッフ全員参加することになりました。

急遽、決まったため告知もできず、すみません。


私は東京本社で2年ほど勤務していたので、何名かはお会いしたことのある方や

以前に管理担当させて頂いたこともあるので、久しぶりお会いできるのを楽しみにしております。


それではまた後程、宜しくお願いします。


本日もクリックご協力お願いします。

不動産投資 ブログランキングへ




2016年12月16日金曜日

203.今週のメルマガでございます。「大阪物件をポートフォリオに組み合わせる。5」

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

今週のメルマガです。

どうぞ、ご覧くださいませ。


先日、大阪支社開催のミニフィールドワークを開催しました。


神戸2件、大阪3件。

15年前後の比較的新しい物件から旧耐震で3040平米の広めの物件や

今後再開発で物件価値が上がりそうなキャピタル狙いの物件やセミプロ向けの

ボロボロ物件など、5件とも投資の狙いが異なる物件を見てきました。


価格帯は7001100万円まで。

家賃は58万円くらいでネットの利回りは4.76%まで


前回、大阪はまだまだ5%をキープできていると書きましたが

5件中5件とも、価格交渉できたら5%になるように

ここ最近関西圏でも5%が難しくなってきたかもしれません。

※下がるかわかりませんが、戸当たり50100万円の指値。


ただ、リスクが高い物件であればまだまだ5%以上は取れますが

当社が紹介している物件は大阪では北区、西区、中央区、福島区

など都心部ばかりのため、仕方ないのかなと思います。


実際に次の日物件確認したところ、満額で売れている物件もありました。

満額で購入すると、出口で価格が上がらない限り投資として旨みが少ないかと。

中古物件で、底値価格に近い価格のため大損はしないと思いますが、

3%前後の利回りであれば、ほかの金融商品でいいのではないかと疑問もあります。


本日もクリック宜しくお願いします。
↓↓↓↓↓↓↓↓

不動産投資 ブログランキングへ

2016年12月12日月曜日

202.今年最後のミニフィールドワークでした。

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


昨日のブログでもお知らせしていました、

今年最後のミニフィールドワーク

天候にも恵まれて、良い会になりました。


ご夫婦と親子の2組(計4名様)がご参加されました。

不動産投資を行う上で、家族は協力的な方がいいと思いますが

どうしても、収益物件は必需品でなく嗜好品要素が強く

また知らない人ほど、投資と投機(ギャンブル)の違いがわからず

毛嫌いされる方が多いのも事実です。


私も同級生に不動産投資は若いうちから始めた方がいいよと

話したことがありますが、私の場合は特に不動産業界で働いていることもあり

営業と勘違いされたりで、興味ない人に無理に進める必要もないのかなと思いました。


昨日は夫婦と親子の参加と、とても理想的でした。

家族が協力的だと、自己資金面のお金の使い方、貯まり方や連帯保証人有無などで

資産を拡大するスピードが加速される方もいます。

あとは、不動産投資を夫婦、親子で共有しながら楽しめるのもいいなと思います。


昨日の親子は、お父様と娘様で参加されていました。

娘様はなんと、高校生でした。

学校ではお金の勉強は教えてもらえないので、親としては早くお金の勉強をしてほしいと

いったところかと思いましたが、実際は娘様から興味があるといったそうです。


お父様に先月購入頂いた空室の物件があり、

洗濯機置き場を新たに設置し、そこに間仕切り壁を作り、壁にアクセントクロスを

貼る予定で、せっかくなので娘様に好きな色を選んでもらいたいと思っています。

何がきっかけで不動産投資に興味をもつかわかりませんが、クロス選びもまた

入居付けを左右する大切な仕事です。

クロス選びも楽しめます。自ら選んだ色が実際の壁に貼ると意外とイメージが違ったり

するかもしれませんが、それもまた楽しんでいただければと思います。


来年のミニフィールドワークはまだ未定になっています。

決定次第、ブログまたはホームページでお知らせします。


本日もクリックお願いします。

不動産投資 ブログランキングへ










2016年12月11日日曜日

201.本日は大阪開催 ミニフィールドワーク開催です! 余談話、NHKプロフェッショナルの流儀

皆さま、こんにちは。

大阪支社 北村です。


本日は、毎月1回開催するミニフィールドワーク(1R)です。

12時からスタートになりますが、毎度毎度ギリギリまで仕入れております。

現時点で、とりあえず5件(内2件は神戸)準備していますが

少しでも良さそうな物件があれば、一緒に下見したいと思っています。


話は変わりますが、

先日、NHKのプロフェッショナルで魚屋の店主を特集した話が放映されていました。

なかなか面白かったです。仕事に対して、最後まで諦めない姿勢はグッとくるものがありました。

朝、市場で仕入れて昼から魚を切りわけ、午後から自ら取引先に配達し

仕事が終わるのが午前1時になるそうで、休日以外は車で生活しているそうです。

また、取引先からこんな魚を仕入れてほしいと言われると、独自のネットワークを使い

何としても仕入れてあげるそうで、「この人に頼めば、なんとかしてくれる」と思われたいそうです。

また、漁師にも儲けさせないと市場にいい魚が入ってこないからという理由で

自らの利益は少なくなるけど高値で買って、いい魚を釣ってくる漁師には多少高くても買うところが

自分だけの利益を追わずに、周りにも儲けてもらい、そして自分に返ってくる考え方は

不動産投資にもよく似たところがあるなと思いながら見ていました。



本日のミニフィールドワークも最後までいい物件が出ないか、諦めずに仕入れていきたいと

思います。そして、こんな物件がほしいという依頼にも答えれるように私も独自のネットワーク

を強化したいと思います。



本日もクリック宜しくお願いします。


不動産投資 ブログランキングへ



2016年12月9日金曜日

200.祝200回目! 内容は今週のメルマガでございます。

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


今回のブログで200回目の投稿になります!

ブログを始めた時は、ほぼ毎日のペースで更新していましたが

途中から週3、、、週2、、、、週1、、、そして1か月以上更新していない時期も

ありましたが、途中で辞めずになんとか200回目を迎えることができました。


最近は、月曜日・金曜日・日曜日の週3回ブログを更新しています。

変な拘りですが、月曜日と日曜日は普段の業務内容やセミナーなどの告知の内容で

金曜日は毎週配信しているメルマガの内容を投稿しています。


今日で、200回目とおめでたい内容を書こうと思いましたが

もう一度、変な拘りで本日、金曜日はメルマガの日なので

いつも通り、メルマガの投稿を。

毎週、メルマガも更新していますので、どうぞご覧くださいませ。

「大阪物件をポートフォリオに組み合わせる。4  


前回からの続きで

ようやく大阪物件をポートフォリオに組み合わせるお話しを。

ここ最近、大阪物件のお問い合わせや購入希望者が増えてきています。
大きな理由は東京と比べたときの利回り高さと地震などのリスクヘッジが
要因になっています。

まず、東京と比べたときの利回りの高さについてですが、
今現在、東京の価格上昇は頭打ちではないかとお客様からもよく質問を頂きますが
私自身は確かに以前に比べると取引件数が少なくなってきている傾向があり
一旦落ち着いてきているとは思っています。
中国人の爆買いのピークが過ぎて落ち着き感はあるものの、最近また株価が上がって
きており、トランプ効果次第ではまた不動産市場も好転する可能性があります。
世界的にみると、東京のキャップレートは5%代とまだまだ下がってもおかしくない
力をもっています。※キャップレートが下がると価格は上がります。

一方大阪では東京がネット利回り3~4%代の中、まだまだ5%代をキープしています。
その点でお客様は東京の価格がこれ以上上がると利回りが下がり本当にお金がある方ではないと東京物件を購入したとしても、毎月のインカムは少なく、今後価格が下がったときに売却できない不安があるようです。

利回りだけでは大阪の方が高いのは当たり前で、利回りが高い=良いではなく
利回りが高い=リスクが高い、そこにどれだけ私たち不動産のプロがリスクを軽減できるかによって、良くも悪くもできてしまうのです。リスクが高ければ高いほど、リターンは大きく、あとはそのリスクをいかに対応できるかが、今後大阪物件の面白いところです。

次回に続く。


本日もクリックご協力お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ





2016年12月5日月曜日

199.今週土曜日開催 セミナーのお知らせ

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


昨日は曽我部さんによるセミナーでした。

昨日のブログで書いています。


そして、今週10日(土)に大阪支社所属 山口さんによるセミナーを開催します。

山口智也


『不動産投資 安定収益メソッド 老後破綻は現実へ!あなたは大丈夫?』

日時:12月10日(土) 13時より受付

場所:CFネッツ大阪支社 

詳細:当社ホームページより


メソッドとは日本語で「方法」という意味らしいです。

安定収益方法てことですね。


12月は忘年会や仕事も忙しくなる月で、ご参加が難しいかもしれませんが

大阪支社では、このセミナーを持ちまして今年最後となっております。


現時点で、まだ空席ございます。

是非ご参加頂ければと思います。


本日もクリック宜しくお願いします。

不動産投資 ブログランキングへ


2016年12月4日日曜日

198.大阪開催、不動産投資セミナー 講師曽我部 

皆さま、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。


昨日は大阪支社開催でセミナーを行いました。



















講師は大阪支社所属 曽我部さんによる

【不動産投資のリスクを知り、しっかりとした「基礎」を身につける
聞いて得する 不動産投資の基本!】

今年、7月・10月・12月の3回行いましたが

昨日が今年最後の曽我部さんのセミナーになりました。


3時間の無料セミナーで、基礎というワードがテーマに入っていますが

銀行と不動産投資の関係性の話は

銀行員でも知らない内容で、いかに融資を引っ張るかではなく

自分にとって、また銀行によってどうなのか、という

今まで金利ばかり気にしていた方やフルローンが良いと思い込んでいた方に

とっては、勘違いに気づいていただいたのではないしょうか。


キーワードはローン定数(K%)です。

金利と期間によって求める定数で、融資額の割合は関係ありません。

K%が例えば5%で、借入額100万円の場合、年間返済額が5万円と

K%が6%の場合は6万円、、、、そういった感じです。


①金利が1%、20年 ②金利3%、30年

どちらがキャッシュフローがでるかというと、K%を比較するとわかります。

①K%=5.52%
②K%=5.06%

①の方が金利が低いため、知らない方は銀行に上記の提案されると

つい金利の低い方を選んでしまう方が多いかもしれませんが

キャッシュフローを多く求めている方にとっては②を選んだ方が良いということになります。

また、FCR(ネット利回り)とK%、CCR(自己資金の利回り)とK%の関係性もあります。

K%よりFCRの方が高ければレバレッジが効き、CCRはFCRより高くなります。

正のレバレッジの場合は現金で購入するより融資を利用し、レバレッジをかけることになり

自己資金利回りを高めます。


文章ではなかなかご理解、説明が難しいため

セミナーでは図や資料を用いてわかりやすく説明していますので

是非、セミナーにご参加頂ければと思います。


次回のセミナーは来週(10日)に山口がセミナーを行います。

まだ申し込み、間に合います。

是非、ご興味お持ち頂行けましたらご参加くださいませ。


本日もクリックご協力お願いします!

不動産投資 ブログランキングへ






2016年12月2日金曜日

197.今週メルマガでございます。 「大阪物件をポートフォリオに組み合わせる。3」

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

今週(12月1日更新)のメルマガです。



前回の話の続きです。


ポートフォリオは金融商品の中の不動産投資でまたその中に区分や1棟など

細かいポートフォリオにあるという話をしました。

不動産投資の大きな特徴はミドルリターン・ローリスクで

リスクはあるものの、事前に防ぐことができるものが多く

また何かに備えて保険などで転嫁もできます。


最近、関西のお客様含め大阪物件の問い合わせが増えてきました。

大きな理由として、2つ。

  利回り・キャッシュフロー目的

東京の一等地物件が高騰し実質利回りが3%代になり、まだ大阪の都心部では5%代で

運営できるため、利回りの分散で購入されている方が増えてきています。また、東京に比

べ築年数が新しいものが多く、オリックス銀行やSBJ銀行での融資が可能でK%(ローンコ

ンスタント)が低い分、キャッシュフローが多く取れるメリットもあります。


  地震リスク

2011年に東日本震災が起き、最近では鳥取でも大きな地震が起きました。

日本は地震大国のため、東京(関東)に集中保有すると、東日本震災のように

一時的に価格が下がるリスクがあるため、リスクヘッジのために購入されている方が増え

ています。


それもまた、ポートフォリオであると言えます。

不動産投資という大きなカテゴリーの中の区分マンション、またそこから区分マンション

カテゴリーの中にエリアの分散があります。



次回に続く。


本日もクリックご協力ください!

不動産投資 ブログランキングへ