2017年8月7日月曜日

融資を利用した不動産投資 図で解説②

皆様、こんにちは

シーエフネッツ北村です。


テーマ『融資を利用した不動産投資 図で解説』


不動産投資以外にも株やFXはじめ
色んな投資方法はありますが、
他の投資商品と1番の違いは
全額自己資金ではなく金融機関からお金を借りて
投資することができる点ではないでしょうか。

そのため、不動産投資には金融機関との繋がりが
重要視されます。
融資条件の動向によって自己資金割合が増えたり
期間・金利条件が悪化するとキャッシュフローが減ったり
不動産投資のリスクの一つでも言えます。(金利上昇リスク)

















今回は上記の図
融資を利用した場合の不動産投資で
金融機関の返済(元金と利息の部分)についてお話します。

人によってはお金を借りると金利がつくから
借りたくないという方もいると思います。
現金で購入すると返済が滞ることがないため
安全性は高いですが、反対に効率性は低くなります。

お金を借りてレバレッジを効かし資産を拡大する
後々、お話ししますがK%、FCR、CCRの関係性を
理解するとあえて融資を利用する人もいます。

ローン返済には利息部分と元金部分があります。
毎月、支払う額は把握している方は多いですが
利息と元金の内訳まで把握している方は少ないと思います。

利息部分は銀行の手数料になります。
元金部分については、考え方によっては貯金をしていることと同じになります。その理由は、売却時に売却価格とローン残債額の差が戻ってきます。そのため、価格が下がりにくい物件を購入することをオススメします。(出口戦略)

よく個別相談で悩まれている方は売却価格よりローン残債の方が多く、売れない。売るには、売却価格とローン残債の差額分を支払わなければならず、その分のお金がない場合は持ち続けるしかありません。持ち続けている間も毎月赤字で結果自己破産になる方もいます。

そのため、購入時にキャッシュフロー、安全性、効率性といったシミュレーションを行った上購入することが大切になります。

次回はキャッシュフローについて書きたいと思います。


不動産ランキング

2017年8月5日土曜日

融資を利用した不動産投資 図で解説①

皆様、こんにちは

シーエフネッツ北村です。

今回のブログはセミナーで話している内容を
書いてみました。

テーマ『融資を利用した不動産投資 図で解説』






















不動産投資を始める方のほとんどは融資を利用しています。
現金に余裕ある方でもあえて、融資を利用しているケースもあります。(レバレッジを効かし、資産を拡大していく。)

まずは購入前の入り口部分の話を。

不動産を購入する際、どれくらい自己資金が必要か?

上記、写真のように4つ四角を書きます。
左上に購入諸経費
左下に売買価格
右上に自己資金
右下にローン

購入諸経費は売買価格の0.7〜1割程かかります。
内訳
・売買の仲介手数料
・司法書士の手数料
・印紙代
・融資利用の場合、銀行事務手数料
・不動産取得税
・管理受託契約料など

売買価格はそのままなので割愛いたします。

次にローン部分ですが
今回は9割・期間30年・金利2.525%で
利用する前提で記入しています。
ローン部分の四角から右へ三角形を伸ばしていきます。
この部分はローン借入額になります。
30年後、借入額が0円になります。
10、15、20年目のローン残債額を記入しておくと
売却時、どれくらい手残りになるかイメージできます。
残債がいくら残っているかはインターネットで「ローン返済シミュレーション」と検索し調べることができますので、ご利用ください。

左側(諸経費・価格)と右側(自己資金・ローン)の合計は同じになります。
現金で購入の場合は、四角は3つになります。右は自己資金のみ。

この図を作れるようになると応用できるようになります。
次回、ここから数字を落とし込む方法を書きたいと思います。


不動産ランキング

2017年8月4日金曜日

融資条件の最新の動き 今回の条件変更はどうなるか?

皆様、こんにちは。
シーエフネッツ 北村です。

今年に入り、何社か融資条件の引き締めが行われました。

年始のご挨拶で各銀行がご挨拶に来ていただいた際
全ての銀行が口を揃えて、
今年は引き締め傾向にありますと。
昨年が良すぎたという声もありました。
一同に皆、同じ意見のため
金融庁自体が引き締めの方向にいっていることは
まちがいないようです。

急に引き締めたところから、徐々に引き締めてる銀行まで
ありますが、急に引き締めた銀行に理由を聞くと
昨年の融資実行額が過去最多額となり
これ以上すると金融庁に目を付けられる可能性が
高くなるため、その前に引き締めたようです。

そして、また来週から引き締める銀行も。
普段からよく利用している銀行だけに不安です。
ただ、銀行員曰くCFネッツさんの物件には影響しないと。

理由は、評価の基準の見直しが今回の変更点だが
影響するとしたら、中間省略・第3者のための契約スキームの物件が影響してくるとの事でした。
簡単に、中間省略物件とは所有者から不動産業者が一度
契約し、第3者に転売。

いわゆる買取再販型の場合
購入者は相場より高く買っているため
物件評価より販売価格の方が高くなる。

よって、評価基準が厳しくなり購入時、自己資金割合が高くなる、今までフルローン・9割ローンが2、3割ひどい場合は5割頭金がいるようになると買える人が少なくなると。

変更点をまとめたモノです。
画像クリックすると拡大します。












とりあえず、弊社の物件に関しては
評価額の方が販売価格より高いため、
融資割合は変わらない模様です!


不動産ランキング