2017年2月27日月曜日

223.目に見える、部屋が決まらない要因 ~ハト問題~①

皆様、こんにちは。
シーエフネッツ大阪支社 北村です。

『繁忙期中に1部屋でも多く、決める』
これを毎年のテーマとして。

今年もまだ繁忙期真っ只中ですが、
1件、目に見える要因で決まらない部屋があり
解決するまで、色んな事情もあり書けなかったのですが
ようやく無事に解決したのでブログに書きます。

一般的に部屋が決まらない理由として
様々ありますが代表的に4つのPで表します。

Place(立地)
Product(物件)
Price(募集条件)
Promotion(営業促進)

決まらない理由を上記に当てはめて、何が足らないのか
他の物件と比較して、衰えるところを分析すると
自然と直すところがわかります。

今回の問題は、立地・募集条件・営業促進は問題ないけれど・・・
Product(物件)の管理状況が悪く、入居者様の案内は入るが
成約まで至らない状況でした。

大きな要因はハトの問題でした。

しかし、分譲マンションでハト除けネットをしている部屋としていない部屋があり、していない部屋にハトが住み着き、その結果、当部屋(ネットしている)までもがベランダに羽や糞がされている状況でした。
クリーニングあと、1か月ほどは綺麗でしたが、時間が経つと被害が増え案内時、それを見た人は住みたがらないということでした。

頻繁に掃除をすると、一時的に部屋が決まるかもしれませんが入居後、クレームの要因になりかねないため、ここは根本的にマンション全体で対処しようと、管理組合に相談しました。

長くなりましたので、また次回更新します。

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2017年2月25日土曜日

222.空室残りわずか!! 繁忙期作戦!!

皆様、こんにちは
シーエフネッツ北村です。

2月も残りわずかとなり
賃貸の繁忙期も残り半月ほどとなりました。
2月中旬あたりから急激に問い合わせが増え、
なんと2週間たらずで、6件の申込を。

そして、すべて2月中に契約と。
一挙に大阪支社の空室は残り2件に!!!

昨年10月に退去した物件があり、
無理に条件を下げ早めに入れることより
あえて、繁忙期まで待って高めの条件で
決める作戦を計画していました。
しかし、4か月以上も空けていると
もし、万が一繁忙期を逃したらと思うと
気になって、気になってしまって・・・・。

1月末の時点では問い合わせも少なく
このままでは厳しいかなーと思った時期もありました。
ここで条件を下げてしまえば、計画が崩れ
長期間空けてしまった挙句、家賃も下がる最悪のパターンに。

なんとか、繁忙期中に決めるため1月末から2月上旬の間に
お金を使わず、出来ることをしようと実施しました。
例えば、室内の清掃に共用部の清掃・共用灯の交換
そして、業者訪問を何度もいく。

結果、2月中旬に申込を頂き契約もできました。
繁忙期の効果が一番と思いますが、物件に対して気持ちが入るとなぜか決まるという奇跡?みたいなものがよく起きるのです。
今までも何度も経験しているので、条件を変更する前には
必ず室内の清掃を行う。ゲン担ぎみたいになっています。

オーナー様も根気強く待っていただいたおかげで
前回の条件より5,000円高く成約できました!!

今はとりあえず、ほっとしています。

資産価値を下げないコツは家賃を上げるまたはキープ
簡単なようで難しいです。

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サボっている間に順位下降中・・・。


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2017年2月13日月曜日

221.今週のメルマガ 「関西物件の融資先を開拓2」

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

今週のメルマガです。
前回の続き。

「関西物件の融資先を開拓2」


みなさま、メルマガをご覧いただき有難うございます。
シー・エフ・ネッツ大阪支社 AM事業部 北村です。
宜しくお願いいたします。

先週、銀行の開拓の話をしました。

条件は詳しくは書けないのですが
ワンルームで、金利1%台、そして借入期間が最長35年。
まだ実行はできていませんが、間違いなくK%は一番低いと思います。

ただ、心配なところは融資割合がどれくらいか。
物件評価と販売価格の低い方に対して融資することが
一般的に多いのですが物件評価は銀行によって異なります。

当社の取り扱い物件の多くは築20年以降から旧耐震の
物件も扱います。
築が経っている分、評価があまりでないこともあり
評価を出すため、収益還元法も加味して頂き
最終9割融資にしてもらっている銀行もあり開拓した
銀行はそこまでしてくれるのかといった心配があります。

その場合はあえて自己資金多めに入れても、K%FCRのギャップが多く取れるためインカムをしっかり貯めて、他のK%の高い銀行から返済していく流れになると思います。

まだ、実行もしていませんので、まずは初実行に向け動いていきます。

本日もクリック宜しくお願い致します。

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2017年2月12日日曜日

220.明日、夜セミナーを開催します。まだ席あります!

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

明日、夜の19時30分より
大阪支社セミナーブースにてセミナーを開催します。
平日の夜ともあって、仕事後でお疲れかもしれませんが
是非、ご参加くださいませ。

詳細
『さあ、不動産投資を始めよう!アフター7の勉強会』
講師:大阪支社AM事業部 山口
山口智也

場所:大阪支社セミナーブース
   大阪市北区梅田1-3-1-500号 5階
申込先・詳細:ホームページより参照



昨年より開催しており、今回で3回目。
現時点では平日夜セミナーは今回
開催予定はありません。
また評判でしたら平日夜セミナーを開催しようと思います。

その他、ミニフィールドワークや土日のセミナーも
多数ございますので詳しくはホームページを
ご覧くださいませ。

クリックよろしくお願いします。

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2017年2月11日土曜日

219.昨日は日帰りで鎌倉本店へ~ 危ないところでした!

皆様、こんにちは。

シーエフネッツ大阪支社 北村です。

今日は不動産の話ではないですが、昨日の出来事の話を。

昨日は、契約のため日帰りで鎌倉本店に行ってきました。

雪の影響が不安だったため、急遽座席予約を変更し

時間内に間に合わせました。


行きの窓口で、帰り分も取った方がいいと思いましたが

朝の時点では20時台の予約は空席が300席ずつあるから大丈夫でしょうと

駅員から聞いたため、とりあえず、帰りは何時になるかわからないことも

あり、予約はせず。

17時から契約で、そのあとお客様は剣持さんと打ち合わせがあるようで

契約後、バトンタッチする予定が、、、。

事故渋滞で捕まったようで予定の18時に間に合わず

そして、着いたのは19時ごろに。

さすがに、お客様ひとり待たすのも悪いので、剣持さんが戻るまで

お話し、そして大阪へ。

朝の時点では予約しなくても大丈夫でしょうと言われていたのに。

いざ、新横浜の券売機で見ると、20時台といっても1時間後の新幹線。

さすがに、新横浜駅構内で1時間も時間潰せないし、家につくのは24時ごろになるが

とりあえず、1時間後のチケットを購入し、そこからダメもとでみどりの窓口へ

券売機ではリアルタイムで座席状況が反映しないのではと、いいように考え

窓口へいきましたが、やはり購入したチケットと最短でした。

そこから、3人席の真ん中なら1本早い便に変更できるとか

なんとかならないか、話していたところー。

駅員が急にテンションが上がり、馴れ馴れしく。

『いいの見つけちゃいました!これにします??』

『20時・・・(少し間があり)9分!! C席!!!』

私も『よくやった!これに決めたー!」と窓口で喜び合う姿は

後ろで並んでいた方にとってはイラついたでしょう、笑

そして、最後に駅員が

『広島行きのため、寝過ごさないように。いってらっしゃいませ!!」と。

無事、契約を締結し、新幹線もタイミングよくキャンセルがでて

運よく早い便に乗れて、いい鎌倉出張でした。

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2017年2月4日土曜日

218.今週のメルマガです。 「関西物件の融資先を開拓」

みなさま、こんにちは。

大阪支社 北村です。

毎週、木曜日に掲載しているメルマガです。

では、ご覧くださいませ。



2、大阪不動産投資事情』第93回

「関西物件の融資先を開拓」

     大阪支社 アセットマネジメント事業部 北村 亮磨

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みなさま、メルマガをご覧いただき有難うございます。

シー・エフ・ネッツ大阪支社 AM事業部 北村です。

宜しくお願いいたします。


今年から新体制になり、初めての月になります。

結果はなんとか、支社達成に各スタッフ全員達成と
いいスタートが出来たと思います。

年末、来年から大丈夫かなと心配もありましたが
なるようになる。という言葉で前に進むしかありません。
1月はいい結果でしたが、また今月も頑張らなければと思います。

2月は新しい金融機関を開拓したので
初の融資利用を向け、商品化に力を入れています。
まだ銀行と提携はしていなく、公に金利や期間などの詳細は
お伝えできませんが、関西在住の方が関西物件を購入の際に
利用できる金融商品になります。

今月からFacebookの下見速報に関西物件の掲載を増やしていこうと
思いますのでご期待くださいませ。



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